► INQUADRAMENTO GENERALE

Tra i presupposti stabiliti dalla legge per l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa”, particolare rilievo assume quello inerente la situazione patrimoniale di “impossidenza” in cui si deve trovare l’acquirente nel momento in cui si perfeziona l’acquisto della casa per il quale egli intende avvalersi del beneficio fiscale.

La regola dell’impossidenza ha subito una deroga temporale, ovverosia, il legislatore della legge di Stabilità per il 2016 (L. 208/2015) ha consentito di posticiparla, in presenza di certe circostanze, ad un anno dall’acquisto agevolato dell’immobile. A tale fine, il contribuente che si è già avvalso delle agevolazioni prima casa per un acquisto, qualora sia tuttora proprietario di abitazione preposseduta che, prima dell’1.1.2016, gli avrebbe impedito di avvalersi del beneficio fiscale, può ugualmente acquistare un’altra casa di abitazione usufruendo delle agevolazioni prima casa, purché venda l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Definizione

Per “impossidenza” deve intendersi la situazione di non titolarità di quei diritti la cui presenza, nel patrimonio del contribuente che intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa”, impedirebbe detto avvalimento (a meno, appunto, di poter essere alienati nell’anno successivo al nuovo acquisto agevolato, come recentemente previsto dalla legge di Stabilità per il 2016).

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 42 “Agevolazioni prima casa“, paragrafo “Alienazione della casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto”.

Fonte normativa della regola dell’impossidenza

La regola dell’impossidenza trova fonte normativa nella Nota II-bis, co. 1, all’art. 1 TP1, allegata al TUR, le cui lett. b) e c) stabiliscono che l’acquirente:

• non debba essere «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare» (Nota II-bis, co. 1, lett. b), all’art. 1, TP1 allegata al TUR);

• non debba essere «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» tempo per tempo vigenti a far tempo dalla L. 22.4.82 n. 168, in avanti (Nota II-bis, co. 1, lett. c), all’art. 1, TP1 allegata al TUR).

Si considerino le seguenti espressioni:

• «titolare esclusivo»: significa che l’acquirente non deve essere titolare “per intero” (cioè al “cento per cento”) di uno dei diritti di cui oltre, la cui esclusiva titolarità impedisce appunto un nuovo acquisto agevolato; o

• «titolare […] in comunione con il coniuge»: significa che l’acquirente non deve essere titolare di una quota che, sommata alla quota di titolarità del coniuge, determini in capo ai coniugi medesimi la titolarità “per intero” (cioè al “cento per cento”) di uno dei diritti di cui oltre, la cui titolarità impedisce appunto un nuovo acquisto agevolato.

In merito ai «diritti», la norma si riferisce al diritto:

• di «proprietà», da intendersi sia il diritto di proprietà “piena”, sia anche se “solo” la proprietà superficiaria; nonché

• di «usufrutto, uso e abitazione»,

«di altra casa di abitazione» ubicata nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

1.Attualità della possidenza

L’ostacolo all’agevolazione è rappresentato dalla titolarità “attuale” dei diritti indicati nella norma, mentre non è ostativo il fatto che l’acquirente sia stato in passato titolare di quei diritti e che egli, all’atto del nuovo acquisto, abbia dismesso tale titolarità (CM 19/E, 1.3.2001, § 2.1.3).

2.Impossidenza di altra casa di abitazione

Come osservato, la norma fa riferimento al concetto di «casa di abitazione» e non allude, invece, a un criterio catastale.

Occorre quindi considerare come non si debba dare rilevanza, né al prepossesso di un immobile non abitativo (ma di fatto destinato ad abitazione), né alla destinazione non abitativa che sia stata impressa a un immobile accatastato come abitazione.

Non appare pertanto ostativa al conseguimento dell’agevolazione “prima casa” la titolarità, nel medesimo Comune, di un manufatto che fosse un’abitazione (perché comprato o realizzato come tale) ma che attualmente risulti esser stato trasformato (e quindi classificato in Catasto in una categoria non abitativa: ad esempio, come ufficio) e abbia così perduto la precedente natura di «casa di abitazione». (Sul punto si sono espresse la giurisprudenza: C.T.R. Veneto 27.5.2015; C.T.C. 11.8.97 n. 4199; e la prassi: ris. Agenzia delle Entrate 86/E, 20.8.2010; circ. 19/E, 1.3.2001, § 2.2.5).

3.Impossidenza e riferimento alla casa preposseduta ed alla casa acquistata contemporaneamente

L’impossidenza cui si riferisce il legislatore deve essere intesa tanto ad una casa che sia preposseduta (rispetto a un nuovo acquisto), salvo le deroghe introdotte dalla legge di Stabilità per il 2016, tanto ad una casa che venga acquistata contemporaneamente ad altra casa.

In sostanza, se si acquistano contemporaneamente due case (non destinate ad essere accorpate), per una di esse è richiedibile l’agevolazione (di solito, si sceglie quella con la maggior base imponibile) e, per l’altra, deve applicarsi la tassazione “ordinaria”.

4.Concetto di titolarità esclusiva

Dal momento che la Nota II-bis all’art. 1, TP1 allegata al TUR si riferisce alla «titolarità esclusiva», se ne ricava che la titolarità di una quota (di qualsiasi caratura: 1%, 2%, 3%, 15%, 55%, 99%) non è di impedimento all’ottenimento della agevolazione, salvo che si tratti di una contitolarità «con il coniuge»; oppure di una quota acquistata con l’agevolazione “prima casa”, salvo che il nuovo acquisto non sia “incrementativo” di questa contitolarità (cioè, salvo il caso in cui non venga acquistata una maggiore quota del medesimo immobile) (circ. 19/E, 1.3.2001, § 2.1.3. e § 2.2.7; Consiglio Nazionale del Notariato, Commissione Studi Tributari, Studio n. 397-bis, Note sulla Finanziaria ‘96, 1.2.96).

5.Titolarità in comunione con soggetti diversi dal coniuge

Secondo l’Agenzia delle Entrate (circ. 18/E, 29.5.2013, § 3.11.3) «è possibile godere dell’agevolazione “prima casa” se si è titolari in comunione con soggetti diversi dal coniuge di diritti reali su beni immobili anche se situati nel medesimo comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto, a condizione che detti diritti non siano stati acquistati fruendo dell’agevolazione “prima casa”» (Cass. 14.5.2007 n. 10984; Cass. 10.9.99 n. 9647).

6.Titolarità esclusiva che si raggiunge cumulando le quote appartenenti a due coniugi

⊳ Sulla questione si rinvia al cap. 45 “Agevolazioni prima casa: presupposti soggettivi“, paragrafo intitolato “Acquisto dei coniugi”.

► DIRITTI REALI

1.Diritto di proprietà

La legge parla del diritto «di proprietà» senza specificare se si intenda il solo diritto di proprietà “piena” o anche il diritto di proprietà “nuda” (perché, ad esempio, gravata da un diritto di usufrutto).

Ebbene, si deve ritenere che ove la legge faccia riferimento alla «proprietà» sic et simpliciter, si debba intendere il diritto di “proprietà piena” (o il diritto di proprietà superficiaria) e non anche il diritto di “proprietà nuda”.

2.Diritti di usufrutto, uso ed abitazione

La norma fa riferimento, oltre che alla titolarità esclusiva (o in comunione tra due coniugi) dei «diritti di proprietà» piena (o superficiaria), anche alla titolarità esclusiva (o in comunione tra due coniugi) dei diritti di «usufrutto, uso e abitazione».

La norma fa riferimento a diritti di natura reale (diritto di proprietà, diritto di proprietà superficiaria, diritto di usufrutto, diritto di uso e diritto di abitazione).

In merito al diritto di abitazione, occorre considerare che può trovare fonte normativa in diverse norme: l’art. 1022 c.c. e l’art. 540, co. 2, c.c.

Si tratta di diritti di abitazione che sorgono, l’uno, con la stipula di un atto inter vivos mentre, l’altro, automaticamente, in conseguenza della morte del coniuge proprietario della casa adibita a residenza familiare ed a favore del coniuge superstite, qualora detta casa si trovi in proprietà esclusiva del coniuge defunto, oppure, in comproprietà tra i due coniugi (quello deceduto e quello superstite).

In entrambi i casi si tratta di diritto di abitazione riconducibile ad un diritto reale, tuttavia, mentre nel primo caso (art. 1022 c.c.), il diritto di abitazione trova fonte nella volontà delle parti (e, quindi, ha natura convenzionale), invece, il diritto di abitazione a favore del coniuge superstite (art. 540, co. 2, c.c.) ha natura di prelegato ex lege, ovverosia, si origina automaticamente a favore del coniuge superstite per effetto della mera apertura della successione dell’altro coniuge.

► DICHIARAZIONE DA RENDERE NELL’ATTO DELL’ACQUISTO

La lett. c) del co. 1 della Nota II-bis all’art. 1 TP1 allegata al TUR dispone «che nell’atto di acquisto l’acquirente» deve dichiarare «di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni» “prima casa”.

La legislazione in tema di agevolazione per l’acquisto della “prima casa” subordina l’ottenimento dell’agevolazione in parola:

• al fatto che l’acquirente non sia «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge» di altra abitazione nel medesimo Comune; e anche

• al fatto che l’acquirente, al momento di stipula dell’atto di acquisto, non sia titolare (neppure per quote) di diritti su altra abitazione acquistati con l’agevolazione “prima casa”.

Condizione per ottenere l’agevolazione “prima casa” è quindi che l’atto di acquisto rechi una dichiarazione dell’acquirente nella quale attesti che egli non è attualmente titolare, «neppure per quote» (e nemmeno in «comunione legale dei beni») dei diritti di:

• «proprietà» piena;

• «proprietà» superficiaria;

• «nuda proprietà» (per “nuda” intendendosi: gravata dai diritti di uso, usufrutto o abitazione);

• «usufrutto»;

• «uso»;

• «abitazione»;

acquistati con l’agevolazione “prima casa” dall’acquirente «o dal coniuge» su un’«altra casa di abitazione» ubicata in qualunque luogo compreso nel territorio nazionale (CM 19/E, 1.3.2001, § 2.2.8).

► INAMMISSIBILITÀ DI ACQUISTO SOTTO LA CONDIZIONE SOSPENSIVA DELLA VENDITA DELLA CASA PREPOSSEDUTA

I requisiti per l’avvalimento delle agevolazioni prima casa devono sussistere al momento dell’atto di acquisto dell’immobile adibito ad abitazione, e non è possibile usufruire del beneficio fiscale impegnandosia latere, in una scrittura privata, a vendere la casa preposseduta, sottoponendo il nuovo acquisto a detta condizione sospensiva.

È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 21.4.2021 n. 10513.

Nel dettaglio, la Suprema Corte ha chiarito che in “forza di quanto prescritto dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, della Tariffa allegata, Nota 11 bis, nel testo vigente ratione temporis”, atteso che “la dichiarazione espressa del contribuente nell’atto di acquisto di cui alla lett. c), ovvero l’impossidenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione fiscale c.d. prima casa costituisce elemento costitutivo per il conseguimento dell’agevolazione medesima, non è possibile condizionare l’efficacia del nuovo acquisto alla rivendita entro un dato termine di quello precedente già acquistato con l’agevolazione de qua)”.

Vale la medesima regola dell’impossibilità di avvalersi delle agevolazioni prima casa, nell’ipotesi in cui il contribuente, che acquista un’abitazione avvalendosi del beneficio fiscale, assuma l’impegno di vendere la casa preposseduta entro 2 anni dall’atto. Nel caso di specie ricorre una condizione sospensiva meramente potestativa che, come tale, si considera non apposta, dalla quale non è possibile far dipendere l’applicazione del regime fiscale agevolato, come chiarito dalla Corte di cassazione con ordinanza del 12.11.2021 n. 33968.

L’agevolazione può infatti essere concessa ove ricorrano i presupposti previsti dalla legge al momento dell’atto di acquisto, e non dopo tale momento, subordinando gli effetti del negozio all’avveramento di un evento futuro ed incerto (qual è una condizione sospensiva).

► ECCEZIONE ALLA REGOLA DELL’IMPOSSIDENZA

La regola che consente al contribuente di avvalersi delle agevolazioni “prima casa” anche se tuttora proprietario della casa preposseduta (introdotta dalla legge di Stabilità 2016) permette a colui che intenda nuovamente beneficiare dell’agevolazione “prima casa” ma che abbia la titolarità di un diritto impediente l’avvalimento dell’agevolazione stessa, di non dover più dismettere (come accadeva fino al 31.12.2015) detta titolarità entro il momento di stipula del nuovo acquisto agevolato, ma di poter effettuare(in certi casi) detta dismissione entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Viene introdotto dunque l’istituto dell’“alienazione infrannuale postuma”; detta alienazione può avvenire sia in forza di atto a titolo oneroso, sia a titolo gratuito.

Alienazione infrannuale mediante atto di donazione con condizione di riversibilità

In ipotesi di acquisto di un’abitazione da parte di un contribuente (acquirente) già proprietario di una casa preposseduta, al fine di conservare le agevolazioni prima casa, questi può dismettere la casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto, evitando così la revoca del beneficio fiscale,anche trasferendo la casa preposseduta con atto di donazione cui è annessa una condizione di reversibilità (art. 791 c.c., del seguente tenore “la presente donazione è soggetta a riversibilità a favore della donante per il caso di premorienza della donataria alla donante; verificandosi tale deprecata ipotesi si produrranno gli effetti previsti dall’art. 792 c.c.”) (CNN Quesito Tributario n. 84-2016/T: “Condizione di reversibilità e decadenza da agevolazioni cd. Prima casa”).

Una simile tecnica contrattuale non sembra contestabile in termini di mendacio circa le dichiarazioni rese in relazione all’atto di acquisto agevolato da parte del donante all’esito del verificarsi della condizione di riversibilità.

Si è però osservato che l’utilizzo dello schema della donazione:

• al fine di evitare la decadenza dalle agevolazioni prima casa,

• dando esecuzione all’impegno di trasferire la casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto,

• spogliandosi di essa mediante la stipula di un atto di donazione,

potrebbe spingere l’Agenzia delle Entrate a contestare la fattispecie inquadrandola nell’ambito dell’abuso del diritto.

1.Impossidenza nell’anno posteriore al nuovo acquisto agevolato

La novità legislativa ha dunque posticipato il requisito dell’impossidenza all’anno posteriore al nuovo acquisto consentendo a chi è titolare di abitazione preposseduta (che prima dell’1.1.2016 avrebbe impedito di usufruire delle agevolazioni “prima casa”), di acquistarne una nuova senza soddisfare il requisito dell’impossidenza il quale, tuttavia, si dovrà verificare entro il termine di un anno dal nuovo acquisto, pena la decadenza dalle agevolazioni “prima casa”.

Il legislatore ha quindi previsto il periodo di “grazia” di un anno permettendo il ricorso alle agevolazioni “prima casa” per il nuovo acquisto e consentendo l’“alienazione infrannuale postuma” della casa preposseduta.

Tale novità va letta nell’intento di incentivare e promuovere la commercializzazione degli immobili, cercando di superare il periodo di stagnazione che negli ultimi anni ha contraddistinto il mercato immobiliare a causa della crisi economica.

2.Acquisti a titolo gratuito

La disciplina concernente la possibilità di richiedere le agevolazioni “prima casa” anche in capo di prepossidenza di altra casa deve ritenersi applicabile anche agli acquisti a titolo gratuito (i quali beneficiano dell’abbattimento alla misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, ai sensi dell’art. 69, co. 3 e 4, L. 21.11.2000 n. 342), anche se il legislatore del co. 4-bis della Nota II-bis abbia omesso di richiamarli.

L’agevolazione “prima casa” per gli atti gratuiti è infatti condizionata dai medesimi presupposti richiesti dalla legge per la concessione dell’agevolazione “prima casa” agli acquisti a titolo oneroso. Ne consegue che, quando l’erede o il legatario sia in una situazione di “possidenza” che si renda “redimibile” attraverso una “alienazione infrannuale postuma”, i contribuenti in questione ben possono avvalersi della possibilità di leggere il predetto art. 69, L. 342/2000, attraverso il “filtro” del nuovo co. 4-bis della Nota II-bis, e quindi procedere (entro un anno dall’acquisto agevolato) alla dismissione della “possidenza” che impedisce l’agevolazione “prima casa”, allo stesso modo, cioè, in cui può procedere l’acquirente a titolo oneroso che intende avvalersi dell’agevolazione “prima casa”.

Casa preposseduta acquistata con le agevolazioni prima casa (art. 69 L. 342/2000)

La disciplina in tema di “casa preposseduta” trova applicazione anche nell’ipotesi in cui:

• la casa preposseduta sia stata acquistata in forza di successione a causa di morte (e in quell’occasione l’erede o il legatario abbia richiesto le agevolazioni prima casa);

• il nuovo acquisto avvenga a titolo oneroso.

Anche in questo caso il contribuente che abbia richiesto le agevolazioni prima casa per il nuovo acquisto, al fine di evitare la decadenza dal beneficio fiscale, deve rispettare l’impegno di trasferire la casa preposseduta entro un anno dal nuovo acquisto (Agenzia delle Entrate - risposta ad interpello n. 913-407/2018).

Nello stesso senso: Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello del 25.8.2021 n. 551; risposta ad interpello del 21.4.2021 n. 277; Ufficio Studi del Consiglio Nazionale del Notariato nella risposta a quesito tributario n. 122-2016/T del 12.5.2016.

La regola dettata nel co. 4-bis della Nota II-bis all’articolo Tariffa, Parte I, allegata al TUR (DPR 131/86), vale quindi anche se la casa preposseduta sia stata acquistata a titolo gratuito, con l’avvalimento del beneficio fiscale (Agenzia delle Entrate - risposta ad interpello 277/2021). L’Ufficio ha quindi fornito un chiarimento assai importante, ribadendo quando prima chiarito dalla circ. 12/2016 e dalla ris. 86/2017, vale a dire che la modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis) vale anche per le agevolazioni prima casa in sede di successione o donazione.

3.Particolarità della novità legislativa

La particolarità della novità legislativa sta nel fatto che il legislatore ha consentito il ricorso all’alienazione posteriore all’acquisto solo nell’ipotesi in cui si tratti di cambiare la “prima casa”, consentendo l’alienazione della “prima casa precedente” in epoca posteriore all’acquisto della “prima casa successiva”.

Qualora, invece, si tratti di sostituire la “casa precedente”, acquisita senza agevolazione, con una “casa successiva”, non c’è il beneficio della “alienazione infrannuale postuma” ma occorre procedere, al fine dell’avvalimento dell’agevolazione nel nuovo acquisto, a una alienazione prevendita della “prepossidenza”.

Casa preposseduta acquistata quando non erano vigenti le agevolazioni prima casa (anno 1971)

Qualora però la casa preposseduta sia stata acquistata in un’epoca in cui non erano vigente le agevolazioni “prima casa” (1971), l’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 123 del 21.12.2018 ha chiarito che il contribuente proprietario di una casa di abitazione acquistata senza le “agevolazioni prima casa” può richiedere il beneficio fiscale in occasione dell’acquisto, in forza di successione a causa di morte, di un’altra casa di abitazione (imposta ipotecaria e catastale applicate in misura fissa - art. 69, co. 3 della L. 21.11.2000 n. 342), assumendo contestualmente l’impegno a cedere l’immobile preposseduto entro un anno dall’apertura della successione del suo dante causa.

Quanto previsto nella Nota II-bis), co. 4-bis, posta in calce all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata TUR, opera quindi:

• sia se il nuovo acquisto avviene in forza di successione per causa di morte;

• sia se in occasione del vecchio acquisto il contribuente non si era avvalso delle “agevolazioni prima casa” (non ancora introdotte all’epoca dell’acquisto, avvenuto nel 1971).

4.Tre situazioni che la norma intende fotografare

Tre sembrano essere le situazioni che la nuova norma intende “fotografare”:

• il caso dell’acquirente che non soddisfa il requisito di cui alla lett. c) del co. 1 della Nota II-bis;

• il caso in cui il requisito di cui alla lett. a) del co. 1 si verifica senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lett. c del co. 1 della Nota II-bis;

• il caso in cui il requisito di cui alla lett. b) del co. 1 si verifica senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lett. c della Nota II-bis.

4.1Mancanza del requisito della “novità” dell’agevolazione

Il nuovo co. 4-bis della Nota II-bis, intende concedere anzitutto un beneficio (sotto la condizione dell’effettuazione di una “alienazione infrannuale postuma”) nel caso dell’«acquirente» che «non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1» della Nota II-bis (l’acquirente non sia «titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni»).

Ebbene, qualora un contribuente proceda all’acquisto di un’altra abitazione, ma si trovi ad essere già titolare di un diritto su un’abitazione compreso tra quelli menzionati nella Nota II-bis, co. 1, lett. c), al nuovo acquisto può dunque applicarsi (ricorrendone tutti gli altri presupposti) l’aliquota d’imposta agevolata «a condizione che» il diritto “preposseduto” «sia alienato entro un anno dalla data» del nuovo acquisto agevolato.

Dato che la situazione di “impossidenza” di cui alla Nota II-bis, co. 1, lett. c), deve essere oggetto di dichiarazione nell’atto di acquisto, se ne ha che:

• nel caso in cui all’acquirente non appartengano diritti la cui titolarità gli impedirebbe l’avvalimento delle agevolazioni “prima casa” per il nuovo acquisto, occorre inserire nell’atto la “tradizionale” dichiarazione della parte acquirente di “impossidenza” di cui alla Nota II-bis, co. 1, lett. c);

• nel caso in cui, invece, all’acquirente appartengano diritti la cui titolarità gli impedirebbe di avvalersi dell’agevolazione, occorre che la parte acquirente medesima dichiari:

  • di «essere titolare», per intero o anche solo «per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata» dalla stessa parte acquirente «o dal coniuge con le agevolazioni» tempo per tempo disposte dalle norme indicate nella Nota II-bis, co. 1, lett. c); e

  • di avere l’intenzione di alienare detti diritti «entro un anno dalla data» dell’atto per il quale l’agevolazione “prima casa” è nuovamente richiesta.

4.2Mancanza del requisito della “impossidenza” in capo al cittadino italiano emigrato all’estero

La legislazione in materia di agevolazione “prima casa” si occupa espressamente del caso del cittadino italiano non residente in Italia perché emigrato all’estero (e pertanto, di regola, iscritto all’AIRE, l’Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero di cui alla L. 470/88 e regolamento attuativo approvato con DPR 323/89) (circ. Ministero Interno 9/2003, 17.4.2003) con l’evidente intento di favorire il legame dell’emigrato con il suo Paese d’origine.

I soggetti beneficiati da questa normativa ovviamente non hanno (più) residenza in Italia, essendo emigrati, ciononostante la legge consente loro di comprare una casa in Italia, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”.

Più precisamente, la norma in questione (Nota II-bis, co. 1, lett. a)) si esprime nel senso che l’agevolazione spetta al «cittadino italiano emigrato all’estero» a condizione «che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano».

In capo al soggetto che è emigrato che intende acquistare un’abitazione «come prima casa» devono sussistere tutti i requisiti richiesti per qualunque altro acquisto agevolato, ad eccezione del requisito della residenza che, ovviamente, manca in capo a colui che è emigrato il quale, per definizione, risiede all’estero (C.T.R. Lazio 3.2.2011 n. 2, circ. Agenzia delle Entrate 38/E, 12.8.2005, § 1; circ. Agenzia delle Entrate 19/E, 1.3.2001, § 2.1.2).

Anche per il cittadino emigrato all’estero valgono le regole generali dettate dalla nuova norma per cui, questi potrà ricorrere all’“alienazione infrannuale postuma” solo nell’ipotesi in cui cambi la “prima casa”, bensì, ciò non sarà possibile qualora si tratti di sostituire la “casa precedente”, acquisita senza agevolazione, con una “casa successiva”.

Anche in questo caso dovranno essere rese in atto le dichiarazioni di cui al precedente par. 4.1 “Mancanza del requisito della “novità” dell’agevolazione”.

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 45.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA - ITALIANI EMIGRATI ALL’ESTERO - RICORSO DELLA COMMISSIONE EUROPEA CONTRO L’ITALIA - ASSENZA DEL REQUISITO DELLA RESIDENZA ENTRO 18 MESI - TRATTAMENTO PREFERENZIALE AI CITTADINI DI UNO STATO MEMBRO - RESTRIZIONE ALLA LIBERA CIRCOLAZIONE DI CAPITALI

La Commissione Europea ha presentato ricorso (25.6.2021 n. C-303/21), e avviato una procedura di infrazione contro l’Italia, per aver applicato e mantenuto un trattamento preferenziale discriminatorio in materia di imposta di registro immobiliare per i cittadini italiani emigrati all’estero, i quali, ai fini delle agevolazioni prima casa, per acquistare un immobile applicando l’imposta di registro nella misura del 2%, e non devono soddisfare il requisito della residenza da fissare entro 18 mesi dall’acquisto nel Comune ove si trova la casa acquistata.

A tale proposito la Commissione ha chiesto alla Corte di “dichiarare che, escludendo i cittadini dell’Unione europea non italiani che non intendono stabilirsi in Italia dal regime dell’aliquota ridotta per l’acquisto della loro prima abitazione non di lusso sul territorio italiano, la Repubblica italiana ha mancato agli obblighi ad essa incombenti in virtù degli articoli 18 e 63 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione europea“.

Parte ricorrente ha argomentato la propria posizione affermando che un’“aliquota ridotta dell’imposta di registro per l’acquisto in Italia di un immobile da destinare ad abitazione (cd. ‘prima casa’) viene applicata a determinate condizioni, tra cui quella per cui il bene sia situato nel territorio comunale in cui il contribuente risiede o dove intende stabilire la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile. Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, tale condizione si applica in modo indifferenziato tanto ai cittadini italiani che ai cittadini di altri Stati Membri. Tuttavia, in base alle disposizioni oggetto del presente ricorso, tale requisito non è necessario per i soli cittadini di nazionalità italiana che, per motivi di lavoro, sono espatriati all’estero.

Secondo la Commissione, nel prevedere, ai fini dell’agevolazione fiscale, che la cittadinanza italiana dei contribuenti sia il fattore determinante all’origine della distinzione tra cittadini italiani e quelli di altri Stati Membri, la legislazione nazionale in oggetto presenta una discriminazione diretta effettuata in base alla nazionalità che è vietata dall’Articolo 18 TFEU.

La Commissione ritiene, inoltre, che, essendo l’acquisto di un immobile sul territorio di uno Stato membro da parte di un non residente un investimento immobiliare che rientra nella categoria dei movimenti di capitali tra Stati Membri, il trattamento preferenziale ai cittadini di uno Stato Membro previsto dalla legislazione nazionale in questione costituisce una restrizione alla libera circolazione di capitali vietata dall’articolo 63, primo paragrafo, del TFEU, che non può essere oggettivamente giustificata in base all’Articolo 65, primo e terzo paragrafo, del TFEU”.

4.3Mancanza del requisito della “impossidenza”

Il nuovo co. 4-bis della Nota II-bis, concede, infine, un beneficio (sotto la condizione dell’effettuazione di una “alienazione infrannuale postuma”) nel caso in cui il requisito di cui alla lett. b) del co. 1 si verifichi senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lett. c della Nota II-bis all’art. 1, TP1.

La Nota II-bis, co. 1, lett. b), contiene, a sua volta, la norma (recante il presupposto della c.d. “impossidenza”) in base alla quale l’agevolazione “prima casa” compete se l’acquirente non sia «titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare».

La legge, per la concessione dell’agevolazione “prima casa” mediante il ricorso a una “alienazione infrannuale postuma”, richiede che detta alienazione avvenga «entro un anno».

Anche in questo caso dovranno essere rese in atto le dichiarazioni di cui al precedente par. 5.1 “Mancanza del requisito della “novità dell’agevolazione”.

5.Mancata alienazione infrannuale

L’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” in previsione dell’“alienazione postuma infrannuale” provoca l’applicazione, in caso di mancata alienazione, delle conseguenze di cui alla Nota II-bis, co. 4, vale a dire l’obbligo di pagare:

• la differenza tra l’imposta “ordinaria” e quella agevolata;

• i relativi interessi di mora; e

• la sanzione in misura pari al 30% di detta differenza.

5.1“Alienazione infrannuale postuma” e credito d’imposta

Un ultimo aspetto da analizzare riguarda il credito d’imposta nell’ipotesi di “alienazione infrannuale postuma”.

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 48 “Agevolazioni prima casa: credito d’imposta“.

Ebbene, il credito d’imposta di cui all’art. 7, co. 1 e 2, L. 23.12.98 n. 448, matura se, entro un anno dall’alienazione della abitazione che venne comprata con l’agevolazione “prima casa”, il contribuente proceda a un nuovo acquisto beneficiato con l’agevolazione “prima casa”.

Dal momento che, a partire dall’1.1.2016, non è necessario che l’alienazione dell’immobile preposseduto avvenga prima del nuovo acquisto, si pone una questione circa la sorte del credito d’imposta derivante dall’alienazione dell’immobile preposseduto.

Occorre osservare che con la novità normativa in esame non viene meno la ratio del credito d’imposta tanto che l’Agenzia delle Entrate ha precisato che «alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa” deve ritenersi che il credito di imposta di cui [all’art. 7 della L. 23.12.98 n. 448] spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto. Una diversa interpretazione non risulterebbe, infatti, coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della “prima casa”, introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.

All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa” il contribuente potrà, quindi, fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto» (circ. 12/E, 8.4.2016, § 2.1).

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 47 “Agevolazioni prima casa: trasferimenti per donazione e successione“.

► IDONEITÀ DELLA CASA PREPOSSEDUTA

Una questione di particolare interesse in ipotesi di casa preposseduta attiene alla possibilità di ricorrere ad un nuovo acquisto agevolato qualora la casa preposseduta sia inidonea a soddisfare le esigenze abitative del proprietario (e della famiglia).

La legge indica quale presupposto per l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” la non titolarità (e cioè la cosiddetta “impossidenza”), da parte dell’acquirente, dei diritti sopraindicati su «altra casa di abitazione», salvo le novità introdotte dalla legge di Stabilità per l’anno 2016.

Siffatto generico riferimento prima dell’1.1.2016 andava interpretato nel senso che rappresenta elemento ostativo all’acquisto di un’altra casa quello della “prepossidenza” di una qualsiasi «altra casa» (o situata nel medesimo Comune o acquistata con l’agevolazione in parola), indipendentemente dalle sue caratteristiche (bella o brutta, larga o stretta, alta o bassa, nuova o vecchia, elegante o degradata, sofisticata o fatiscente, strutturalmente in ordine o diroccata, eccetera).

Il concetto di inidoneità della casa preposseduta a soddisfare le esigenze abitative del contribuente può essere di natura:

• oggettiva (per esempio: inabitabilità);

• soggettiva (per esempio: fabbricato inadeguato per dimensioni o caratteristiche qualitative per soddisfare i bisogni della famiglia);

come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (17.11.2017 n. 27376) cosicché, in presenza del requisito dell’inidoneità (a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e della sua famiglia), il contribuente può ugualmente richiedere e beneficiare delle agevolazioni prima casa in occasione di un nuovo acquisto, nonostante l’assenza del requisito dell’impossidenza (in parte stemperato dalla legge di Stabilità per l’anno 2016 che ha posticipato detto requisito ad un anno dopo l’acquisto della nuova abitazione) (C.T.R. Lombardia 1.10.2015 n. 4272).

È infatti «pacifico nella giurisprudenza di questa Corte [di Cassazione] che, anche ai sensi della legge n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, il possesso di immobile inidoneo a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente è compatibile con l’agevolazione» (Cass. 6.3.2009 n. 5493).

Inidoneità oggettiva e soggettiva

Sul tema dell’inidoneità si sono sviluppati due diversi orientamenti, l’uno volto ad avvalorare una visione “oggettiva” del concetto di idoneità in base alla quale devono essere considerate le caratteristiche dell’immobile preposseduto in relazione alla composizione del nucleo familiare (sostenuto dall’Amministrazione Finanziaria) e un altro basato su una visione “soggettiva” del predetto concetto di idoneità (sostenuto dai contribuenti), per cui deve essere considerata la consistenza patrimoniale del richiedente l’agevolazione, ovverosia, se già proprietario di altre unità immobiliari idonee a soddisfare le esigenze abitative della famiglia.

1.Casi di inidoneità della casa “preposseduta” analizzati dalla giurisprudenza

Sui casi di “inidoneità” della casa preposseduta a soddisfare le esigenze abitative del proprietario (e della famiglia) si segnalano le seguenti posizioni della giurisprudenza:

• la titolarità di una quota minima di altra abitazione non è causa ostativa alla concessione delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto della prima casa di abitazione (Cass. 10.9.99 n. 9647; Cass. 8.10.2014 n. 21289);

• l’inidoneità deve essere considerata in relazione al maggiore numero di persone che abitano la casa rispetto a quello iniziale (Cass. 4.6.2001 n. 7505);

• l’inadeguatezza dell’altra abitazione si configura nel caso in cui l’alloggio posseduto sia a notevole distanza dal luogo dove chi ne acquisti un altro abbia la residenza o il luogo di lavoro (Cass. 17.5.2006 n. 11564);

• ai fini della valutazione dell’“idoneità”, occorre apprezzare le concrete esigenze personali, familiari e lavorative dell’acquirente, rispetto alle quali assume rilievo anche l’ubicazione dell’immobile posseduto (Cass. 14.5.2008 n. 12023);

• l’inidoneità può essere riconosciuta (e, quindi, ne può derivare il beneficio fiscale) qualora il contribuente possieda la quota di un appartamento che, oltre che per il fatto di essere locato a terzi, abbia ridotte dimensioni da risultare inidoneo ad essere destinato ad abitazione di un nucleo familiare composto da cinque persone (Cass. 23.12.2003 n. 19738);

• ha diritto ai “benefici prima casa” il compratore che dichiari “di non possedere altro fabbricato o porzione di fabbricato idoneo ad abitazione”: ne consegue che ha diritto alla suddetta agevolazione chi, al momento dell’acquisto, sia proprietario di un altro immobile (acquistato come abitazione e successivamente accatastato come ufficio nella categoria A/10 e conseguentemente) «utilizzato come studio professionale e quindi in concreto non idoneo ad essere abitato» (Cass. 14.12.2012 n. 23064); di converso, Cass. 5.4.2018 n. 8429 ha deciso che la titolarità di un immobile preposseduto censito in catasto in una categoria ad uso abitazione (categoria catastale A, diversa da A/10 = ufficio), ubicato nel Comune nel quale si intende acquistare un’abitazione usufruendo delle “agevolazioni prima casa”, seppur adibito concretamente a studio professionale, impedisce di poter acquistare un’altra abitazione nel medesimo Comune, usufruendo del beneficio fiscale; è inidonea la casa preposseduta non abitabile, ovverosia, fatiscente, totalmente disabitata, in condizioni manutentive di estremo degrado, con volte pericolanti e priva di qualsivoglia impiantistica (C.T.P. Alessandria 1.2.2010 n. 22);

• è inidonea l’unità immobiliare preposseduta censita in catasto in categoria A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare) se, per le modestissime dimensioni (19,22 mq.) e le caratteristiche tipologiche (uso in comune con altri di servizio igienico esterno di proprietà di terzi) il bene non può essere destinato ad abitazione di un nucleo familiare, nel caso di specie formato da due persone (C.T.P. Milano 6.7.2016 n. 5888/16/2016; nello stesso senso: Cass. 7.8.2009 n. 18128; 8.1.2010 n. 100; 19.2.2014 n. 3931). In senso contrario si è espressa la Corte di Cassazione (13.6.2017 n. 14740), la quale ha affermato che anche se l’abitazione già in proprietà del contribuente risulta “inidonea” a soddisfare le esigenze abitative, quest’ultimo non può acquistare una nuova abitazione avvalendosi delle agevolazioni “prima casa”;

• è inidonea a soddisfare le esigenze abitative dell’acquirente la casa di abitazione locata a terzi. Ai fini della fruizione dei benefici per l’acquisto della prima casa (art. 1, nota II-bis, della Tariffa allegata al DPR n. 131/86, nel testo introdotto dall’art. 3 co. 131 della L. 549/95), la nozione di casa di abitazione deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato, sicché nel caso in esame (locazione a terzi), tale idoneità deve ritenersi insussistente. Ne consegue che l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato il creare lo stato di indisponibilità della stessa (Cass. 27.7.2018 n. 19989).

In senso contrario si è espressa l’Agenzia delle Entrate (risposta 10.09.2019 n. 378) che ha invece affermato che qualora l’immobile preposseduto sia concesso in locazione a terzi, colui che detiene un’altra abitazione nello stesso Comune nel quale intende effettuare un nuovo acquisto(concesso appunto in locazione a terzi), non può beneficiare delle agevolazioni prima casa in occasione del nuovo acquisto. Le norme in materia di agevolazioni prima casa considerano, in particolare, l’ubicazione nella quale si trova l’unità immobiliare e non considerano quale sia l’effettivo utilizzo del bene.

2.Posizione dell’Amministrazione finanziaria sull’idoneità o inidoneità

Si segnala che, anteriormente all’1.1.2016, l’Amministrazione Finanziaria aveva evidenziato, in tema di agevolazione “prima casa”, come la concessione del beneficio fosse impedito dalla prepossidenza di un’abitazione tout court, senza che rilevi un giudizio in termini di idoneità o di inidoneità dell’abitazione preposseduta (circ. 1.3.2001 n. 19/E; ris. Agenzia delle Entrate 20.8.2010 n. 86/E).

► CASI PARTICOLARI

1.Casi nei quali è impedito l’ottenimento dell’agevolazione prima casa

Alcune situazioni impediscono l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto dell’intero o di una quota del diritto di proprietà o di diritti reali di godimento di una casa e, precisamente:

• la “prepossidenza” di un diritto reale parziario o di una quota di contitolarità dei predetti diritti per il cui acquisto si sia ottenuta l’agevolazione “prima casa”. Questa regola è derogata se l’acquisto ha ad oggetto ulteriori quote o ulteriori diritti aventi a oggetto la medesima casa di abitazione di cui l’acquirente già avesse acquistato, con l’agevolazione “prima casa”, quote di contitolarità o diritti parziari;

• la titolarità (per intero o pro quota, del diritto di proprietà - piena o nuda - o di diritti reali di godimento) di una casa acquistata con l’agevolazione “prima casa” ubicata in un Comune diverso da quello nel quale si effettua il nuovo acquisto;

• la titolarità attuale di diritti acquistati con le agevolazioni “prima casa”.

2.Prepossidenza sul territorio nazionale e le agevolazioni prima casa

In merito al fatto che la prepossidenza possa rappresentare elemento ostativo alla concessione delle agevolazioni “prima casa”, si è espresso il Consiglio nazionale del notariato, Commissione Studi Tributari, Studio n. 397-bis, Note sulla Finanziaria ‘96, 1.2.96, il quale ha affermato che «la prepossidenza sul territorio nazionale […] non inibisce la concessione delle agevolazioni, a condizione che il preposseduto non sia stato acquistato usufruendo delle agevolazioni per la “prima casa” disciplinate dai provvedimenti emanati a partire dal 1982, ancorché tali agevolazioni abbiano riguardato l’acquisto di quote indivise anche per effetto del regime di comunione legale. In altri termini le agevolazioni devono essere concesse anche se l’acquirente possegga altri immobili o quote di essi in comune diverso da quello ove acquista, se per il loro acquisto non abbia usufruito delle dette agevolazioni ovvero se l’acquirente [si sia impegnato ad alienarle entro un anno o] abbia alienato immobili a suo tempo acquistati usufruendo del trattamento di favore».

3.Modalità di utilizzo della casa preposseduta

Non dovrebbero avere alcun rilievo le modalità di utilizzo della casa “preposseduta” ovverosia, pare indifferente che essa sia locata o tenuta a disposizione o concessa in uso gratuito a familiari o a terzi oppure che essa sia di fatto utilizzata per scopi non abitativi (ad esempio: come ufficio), ecc.

4.Prepossidenza di un fabbricato diverso da una casa di abitazione

Se nel patrimonio del soggetto che intende acquistare una «casa di abitazione» avvalendosi delle agevolazioni “prima casa” vi si trovi un altro fabbricato (diverso da una casa di abitazione) come, per esempio, un’autorimessa, questi ovviamente si può avvalere delle agevolazioni “prima casa” in occasione dell’acquisto di una casa.

5.Alienazione della casa preposseduta ma non della pertinenza

Occorre infine considerare il caso dell’ottenibilità dell’agevolazione nell’acquisto di una casa qualora, prima del nuovo acquisto, il già proprietario abbia alienato la casa preposseduta ed acquistata con le agevolazioni “prima casa”, ma sia tuttora proprietario di una pertinenza di cui era dotata quella casa (anch’essa acquistata con le agevolazioni “prima casa”): si pensi ad un’autorimessa.

Dal momento che la legge si esprime nel senso che l’acquirente deve dichiarare (Nota II-bis, co. 1, lett. c), all’art. 1, TP1) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà (non sulle pertinenze, ma “solo”) «su altra casa di abitazione» acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni tempo per tempo vigenti dalla L. 22.4.82 n. 168 in avanti, evidentemente la titolarità di una autorimessa acquistata con l’agevolazione non impedisce un nuovo acquisto agevolato. Qualora infine la casa oggetto del nuovo acquisto sia, a sua volta, dotata di un’autorimessa pertinenziale, è da ritenere che l’agevolazione bensì spetti per il valore imponibile della casa ma non per quello dell’autorimessa, ovunque sia situata quella preposseduta e acquistata con l’agevolazione.

Si è occupata del caso l’Amministrazione finanziaria nella risposta ad interpello del 15.7.2019 n. 241, ove ha chiarito che un contribuente può acquistare una casa e richiedere le “agevolazioni prima casa”, nonché può usufruire del credito di imposta per il riacquisto della prima casa (art. 7 L. 448/98), qualora sia già titolare di un’abitazione e di un garage pertinenziale acquistati con le agevolazioni prima casa, in diversi momenti, e venda la sola casa preposseduta, conservando la proprietà del garage, che verrà adibito a pertinenza della nuova casa acquistata con il beneficio fiscale.

In questa occasione l’Ufficio ha infatti chiarito che la possidenza nel Comune di altra unità immobiliare censita in una categoria diversa da quelle abitative, quale il garage (C/6), non costituisce motivo ostativo ai fini della concessione del beneficio per l’acquisto dell’abitazione. Le lettere b) e c) della Nota II-bis fanno riferimento “ad altra casa di abitazione”, quale causa ostativa per usufruire del beneficio fiscale, e non viene fatta menzione alcuna di immobili classificati in categoria catastale C/6.

6.Contratto preliminare

Per originare la situazione di impossidenza non è sufficiente programmare l’alienazione dell’immobile mediante un contratto preliminare, ma occorre dar corso a un contratto con effetti traslativi.

7.Casa che si trova “a cavallo” di confine tra due Comuni

Può accadere che una abitazione sia costruita “a cavallo” del confine tra due Comuni (e, giocoforza, accatastata in parte in un Comune e, in parte, nel Comune limitrofo).

In questo caso, raro bensì possibile, occorre che l’acquirente non abbia possidenze in entrambi i predetti Comuni (ovviamente, non sarà d’ostacolo che l’acquirente abbia, o trasferisca, la residenza in uno solo dei predetti Comuni, essendo evidente che non potrebbe averla in entrambi).

8.Separazione tra coniugi: casa inidonea

Nel caso di intervenuta separazione coniugale, se i coniugi si trovano ad essere comproprietari della casa adibita a residenza familiare (per averla comprata pro-quota in regime di “separazione dei beni” o perché l’acquisto in “comunione legale” da essi effettuato si sia poi tramutato in “comunione ordinaria” per effetto della loro intervenuta separazione coniugale), la titolarità di tale quota di comproprietà rappresenta per ciascuno di detti coniugi una situazione di casa “inidonea” a soddisfare le sue esigenze abitative, trattandosi quindi di una situazione che non impedisce a ognuno di essi un nuovo acquisto con il beneficio dell’agevolazione “prima casa”; peraltro, deve essere considerato irrilevante il fatto che la casa, nel corso del procedimento di separazione, sia stata assegnata in diritto di abitazione ad uno dei coniugi. Più precisamente, occorre focalizzarsi sul concetto di “non idoneità”, cosicché viene scavalcato un impedimento al nuovo acquisto agevolato sia per chi non «dichiari di non essere titolare […] in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà […] di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare», sia per chi non dichiari «di non essere titolare, neppure per quote, […] dei diritti di proprietà [...] su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto […] con le agevolazioni» “prima casa” (Cass. 19.2.2014 n. 3931).

9.Casa preposseduta: manufatto inabitabile

Qualora la casa preposseduta sia un manufatto inabitabile (e, come tale, censito come “unità collabente” nella categoria catastale F/2) vi è da osservare che l’Amministrazione Finanziaria ha riconosciuto che non impedisce l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa”, in occasione del nuovo acquisto, il fatto che l’acquirente sia già proprietario «di un locale assolutamente inadatto a fungere da abitazione» e, più in generale, ogni «situazione […] di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile all’uso abitativo» di cui l’acquirente sia titolare (ris. Agenzia delle Entrate 86/E, 20.8.2010).

10.Impossidenza dell’affidatario fiduciario (e del trustee)

Qualora il soggetto (persona fisica) titolare di un incarico di “affidamento fiduciario” acquisti una abitazione non agendo più come “affidatario fiduciario”, ma nel suo personale interesse (e quindi in proprio), seppur già proprietario di altra abitazione nell’esercizio dell’ufficio fiduciario (e non in proprio), egli può ottenere l’agevolazione “prima casa” in ragione del suo acquisto personale (Agenzia delle Entrate, Direzione Regionale Liguria, risposta ad interpello 903-124/2014).

Nonostante l’Amministrazione Finanziaria si sia occupata del caso dell’“affidamento fiduciario”, pare potersi applicare il medesimo principio anche al “trustee” persona fisica.

Ad esempio, se Tizio, svolgendo il ruolo di trustee, si sia reso intestatario di una abitazione, quando per Tizio si tratta di acquistare un’abitazione non nella sua qualità di trustee, ma per il suo personale patrimonio, l’agevolazione “prima casa” non può essergli dunque impedita a causa della “prepossidenza” di un’altra abitazione (poiché si tratta appunto di una “prepossidenza” non nel suo interesse, ma ottenuta appunto nell’esercizio della funzione di trustee).

11.Separazione tra coniugi - Coniuge non assegnatario della casa familiare - Decadenza per mancata alienazione entro 1 anno

Il coniuge separato non assegnatario della casa familiare acquistata con le agevolazioni prima casa, affinché non ricorra un’ipotesi di decadenza a fronte dell’acquisto di un’altra casa richiedendo le agevolazioni prima casa, deve alienare la casa preposseduta (lui riferibile per la quota del 50%) entro 1 anno dal nuovo acquisto.

Si applica infatti la regola contenuta nel co. 4-bis alla nota II-bis posta in calce all’art. 1 TP1, secondo cui ricorre un’ipotesi di decadenza se, in assenza del requisito dell’impossidenza, a fronte di un nuovo acquisto richiedendo le agevolazioni prima casa, non si procede all’alienazione della casa preposseduta entro 1 anno. Sul punto si veda cass. 13.6.2017 n. 14740.

Tenuto conto che le disposizioni di cui alla citata Nota II-bis hanno natura agevolativa e, quindi, non sono suscettibili di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate, non si condivide la presunta inidoneità dell’immobile in oggetto pre-posseduto a soddisfare quelle esigenze abitative, quale elemento rilevante per impedire l’applicazione della citata disposizione di legge che prevede, tra l’altro, la decadenza dal beneficio fiscale in esame.

Si tratta del principio espresso dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello 634 del 30.9.2021.

12.Immobile preposseduto oggetto di sequestro e dichiarato inagibile

Qualora un immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa” sia stato oggetto di un decreto di sequestro (ai sensi dell’art. 253 c.p.p.) e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente in quanto “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”, è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “preposseduto”, indisponibile per il proprietario.

È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nel principio di diritto n. 1.2022.

La titolarità di altra casa di abitazione nello stesso Comune del nuovo acquisto, ovvero di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è ubicata, costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”.

Il divieto posto dal legislatore è di evitare il duplice godimento dell’agevolazione “prima casa” che si realizzerebbe - all’atto del secondo acquisto - laddove l’agevolazione sia stata già goduta in precedenza dal medesimo contribuente per un immobile di cui risulti ancora titolare (circ. 38/E del 12.8.2005).

Tuttavia, secondo l’Ufficio, l’oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “preposseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, conduce a ritenere che, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “preposseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste dalla richiamata Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima.

Infine, nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 107/E dell’1.8.2017, riferita al caso di una casa dichiarata inagibile a seguito di un evento sismico, è stato affermato come, per effetto dell’evento stesso, si sia verificato “un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.