► CONNESSIONE TERRITORIALE

Al fine della concessione delle c.d. agevolazioni “prima casa” il legislatore, nella Nota II-bis all’art. 1, TP1 allegata al TUR, ha stabilito una certa “connessione territoriale” tra il bene acquistato e il soggetto acquirente (per esempio: l’immobile sia ubicato nel come ove egli è residente o ove svolge la propria attività).

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 42 “Agevolazioni prima casa”, paragrafo “3. Condizioni per l’applicazione delle agevolazioni”.

Tale requisito si affianca a quelli “oggettivi” (casa di abitazione che non sia classificata Catasto nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) ed a quelli “patrimoniali” dell’acquirente (si deve trattare di un acquirente il cui patrimonio non annoveri, nel suo perimetro, certi beni e certi diritti, ovvero, in ipotesi di titolarità della casa preposseduta, l’acquirente deve assumere l’impegno di trasferire detta casa entro un anno dal nuovo acquisto).

Con la Nota II-bis, all’art. 1, TP1 allegata al TUR, il legislatore ha dunque dato rilevanza alla “connessione territoriale” tra la casa oggetto di acquisto agevolato e il soggetto acquirente, tuttavia, dalla richiamata norma, non si trae alcuno spunto circa la necessità che l’acquirente vada effettivamente ad abitare (e/o a stabilire la propria residenza) nell’edificio che egli acquista con l’agevolazione “prima casa”, bensì, si trae che l’intento del legislatore sia stato quello di agevolare l’acquisto di un’abitazione solo “potenzialmente” utilizzabile come abitazione (dell’acquirente o di altri), senza quindi dover necessariamente essere adibita a tale utilizzo, nemmeno nel medio/lungo termine (ris. Agenzia delle Entrate 20.8.2010 n. 86/E).

Alla luce di quanto detto, una volta che si rientri nel perimetro dei requisiti “territoriali” che la legge richiede per concedere l’agevolazione “prima casa”, essa si ottiene (CM 1/E, 2.3.94):

• sia qualora la casa acquistata con l’agevolazione venga subito utilizzata direttamente dall’acquirente;

• sia se la casa acquistata con l’agevolazione non si renda utilizzabile direttamente dall’acquirente perché locata a terzi (CM 1/E, 2.3.94, § 1, punto 4; ris. Agenzia delle Entrate 6.10.2003 n. 192/E) o perché siano in corso interventi di manutenzione, restauro o ristrutturazione;

• sia qualora la casa acquistata con l’agevolazione venga usata direttamente dall’acquirente solo in un secondo tempo (nel frattempo concedendola in uso ad altri, sottoponendola a lavori di manutenzione, restauro o ristrutturazione o semplicemente lasciandola inutilizzata);

• sia se la casa acquistata con l’agevolazione non venga mai usata direttamente dall’acquirente (e quindi venga da esso concessa in comodato o in locazione o venga semplicemente tenuta a sua disposizione) (circ. Agenzia delle Entrate 29.5.2013 n. 18/E, § 3.11.3).

1.Limiti

Gli unici limiti di cui l’acquirente deve tener conto sono quelli:

• dell’alienazione infraquinquennale; e

• dell’inadempimento dell’impegno di porre la residenza (non nella casa oggetto di acquisto agevolato, ma) nel territorio (piccolo o vasto che sia) del Comune ove è ubicata la casa oggetto di acquisto agevolato (ove egli già non abbia la residenza in detto Comune all’atto dell’acquisto) entro 18 mesi dalla data dell’acquisto, in quanto, in tali casi, la legge commina la cancellazione dell’agevolazione ottenuta in sede di registrazione dell’atto di acquisto;

• dell’inadempimento all’impegno di vendere l’immobile preposseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

► CONCETTO DI CASA DI ABITAZIONE

Uno dei presupposti “oggettivi” richiesti dalla legge per l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” è che l’atto traslativo da sottoporre a tassazione agevolata concerna una “casa di abitazione”.

Per individuare se un immobile possa annoverarsi come “casa di abitazione” è decisivo il dato catastale e ciò, in particolare modo, a far tempo dalla vigenza dell’art. 29, co. 1-bis, L. 27.2.85 n. 52.

Secondo l’Agenzia delle Entrate (circ. Agenzia delle Entrate 21.2.2014 n. 2/E, § 1.3) “va da sé che le agevolazioni ‘prima casa’ previste per l’acquisto dell’abitazione non possono essere fruite in relazione ad immobili che rientrano in categorie catastali diverse da quelle previste per gli immobili abitativi, come ad esempio, per gli immobili rientranti nella categoria catastale A/10 (Uffici e studi privati)”.

Pertanto, dovendosi considerare che non possono ottenere l’agevolazione “prima casa” gli acquisti che abbiano a oggetto abitazioni classificate in Catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9, le categorie catastali nelle quali un’unità immobiliare deve essere classificata per ottenere l’agevolazione sono:

• la categoria A/2 (abitazioni di tipo civile);

• la categoria A/3 (abitazioni di tipo economico);

• la categoria A/4 (abitazioni di tipo popolare);

• la categoria A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare);

• la categoria A/6 (abitazioni di tipo rurale);

• la categoria A/7 (abitazioni in villini);

• la categoria A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

1.Allineamento catastale e registri immobiliari

I dati catastali, lo stato di fatto dell’immobile e le risultanze dei registri immobiliare sono divenuti un dato ancor più importante nelle contrattazioni immobiliari a seguito dell’entrata in vigore dell’art. 29, co. 1-bis, L. 27.2.85 n. 52. In forza di questa disciplina è stato disposto che gli “atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

Detta disciplina ha quindi disposto l’incommerciabilità degli edifici non correttamente accatastati (il che assorbe il tema della conformità urbanistica in quanto, evidentemente, non può essere correttamente accatastato il manufatto che sia stato costruito abusivamente) e, dunque, appare oggi imprescindibile che l’agevolazione “prima casa” presupponga l’accatastamento del manufatto oggetto di acquisto in una categoria catastale abitativa art. 29, co. 1-bis, L. 27.2.85 n. 52.

Preso atto dei frequenti casi nei quali, anche per mero errore materiale o dimenticanza, la disciplina in esame non veniva correttamente indicata negli atti, il legislatore è intervenuto sul punto con il DL 24.4.2017 n. 50, convertito con modificazioni nella L. 21.6.2017 n. 96 e, con l’art. 8 del provvedimento in esame ha aggiunto il comma 1-ter (in calce al co. 1-bis dell’art. 29 L. 27.2.85 n. 52), in virtù del quale è stato previsto che “se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14.3.2011 n. 23”.

In breve con la novella è stata prevista la possibilità di confermare gli atti nei quali erano stati omessi i riferimenti alla disciplina dell’“allineamento catastale”, in presenza dei presupposti sopraindicati.

► ACQUISTO DI UN INTERO EDIFICIO: AGEVOLAZIONI PER UN IMMOBILE

Qualora il contratto di compravendita abbia ad oggetto un “intero fabbricato”, composto da una pluralità di unità immobiliari, è possibile che, in presenza dei presupposti richiesti dalla legge, l’acquirente si avvalga delle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di una di esse.

Sarà pertanto necessario specificare in atto quale sia l’unità immobiliare per la quale viene richiesto il beneficio fiscale (mediante indicazione del subalterno catastale) e la relativa base imponibile dovrà essere determinata distintamente dalle altre, al fine di consentire il calcolo delle imposte in misura ridotta solo relativamente a quest’ultima.

► CASA IN CORSO DI COSTRUZIONE O DI RISTRUTTURAZIONE

Un caso particolare che si può verificare nelle contrattazioni quotidiane è quello nel quale l’oggetto del trasferimento sia una casa in corso di costruzione o di ristrutturazione: ci si deve quindi chiedere se in una simile ipotesi l’acquirente in possesso di tutte le altre condizioni richieste per avvalersi del beneficio fiscale possa o meno richiedere le agevolazioni “prima casa”.

Nella normativa in tema di agevolazione “prima casa”, in merito alle caratteristiche del bene trasferito, si rinviene il solo riferimento al fatto che si tratti di una “casa di abitazione” non accatastata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, tuttavia, un’eccezione è contenuta nel n. 21) della Tabella A, Parte II (recante l’elencazione dei beni e i servizi cui si applica l’aliquota IVA del 4%), allegata al DPR 26.10.72 n. 633, ove è previsto il riferimento anche alle “case di abitazione […] ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione” per sottolineare come, pure nel caso di acquisto di abitazione in corso di costruzione, l’agevolazione “prima casa” sia concedibile qualora l’atto di trasferimento sia imponibile a IVA.

Dal momento che la disciplina sull’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” intende favorire un minor esborso tributario per l’acquisto di una casa da parte di chi si trovi nelle condizioni previste dalla legge, non pare esservi ragione per discriminare l’acquisto di una casa “finita” rispetto all’acquisto di una casa “in corso di costruzione” sotto il profilo della concedibilità dell’agevolazione “prima casa”.

Invero, le imposte di trasferimento sono da pagare in entrambi i casi e sarebbe seriamente incomprensibile se:

• per gli acquisti soggetti a imposta proporzionale di registro: il beneficio fiscale fosse riservato (alle sole abitazioni ultimate); invece;

• in campo IVA: questa “riserva” non vi fosse e fosse possibile ricorrere al beneficio fiscale, sia per gli acquisti di abitazioni ultimate, sia per gli acquisti di case i cui lavori di costruzione debbano ancora essere finiti.

La circostanza per la quale se una casa si trovi in corso di costruzione, potrebbe non essersi in grado di sapere, al momento della tassazione dell’atto di acquisto, come ne avverrà il futuro classamento catastale e ciò siccome, come più volte osservato, le agevolazioni “prima casa” non spettano qualora l’immobile risulti accatastato (e, quindi, se il futuro accatastamento della casa attualmente in corso di costruzione avvenisse) nelle categorie A/1, A/8 o A/9, non appare argomento decisivo per negare il beneficio fiscale, in quanto l’Amministrazione Finanziaria può sempre verificare la corretta tassazione dell’operazione.

Occorre a tale proposito coordinare questa specifica situazione con i tempi imposti dalla legge per lo svolgimento dell’attività di verifica da parte degli Uffici, cosicché è da ritenere che (interpretando in tal senso l’art. 76, co. 2, lett. b), TUR) (Cass. 7.7.2000 n. 9149; Cass. 12.3.2003 n. 3604):

• all’Amministrazione è concesso, per l’effettuazione dei propri controlli, il termine di 3 anni, decorrente dal giorno di ultimazione dei lavori (circ. Agenzia delle Entrate 12.8.2005 n. 38/E, § 5.1);

• il conseguimento del beneficio fiscale è condizionato al fatto che i lavori vengano terminati entro il termine di 3 anni dalla registrazione del contratto di acquisto della casa in corso di costruzione (Cass. 29.5.2001 n. 7283; Cass. 10.9.2004 n. 18300; Cass. 12.7.2005 n. 14672; Cass. 17.10.2005 n. 20066). Con riferimento alle misure Covid-19, ed in particolare all’art. 24, DL 23/2020, il quale ha sospeso il decorso di taluni termini nel periodo compreso tra il 23.2.2020 e il 31.12.2020, con la risposta ad interpello del 12.1.2021 n. 39, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non rientra entro il perimetro di detta norma, e non è pertanto sospeso, il decorso del termine di 3 anni dall’acquisto, entro il quale devono essere ultimati i lavori di costruzione o di ristrutturazione della casa acquistata con le agevolazioni prima casa. In sostanza, il termine di 3 anni in parola non è stato sospeso.

1.Casa in corso di costruzione o di ristrutturazione e stadio dei lavori

In tema di acquisto di una casa “in corso di costruzione”, per poter applicare la tassazione propria del trasferimento dei fabbricati (e non quella propria del trasferimento dei terreni) e, in particolare, per poter applicare l’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, occorre che il bene oggetto di trasferimento presenti evidenti connotati in base ai quali esso non possa essere più considerato come “semplice” terreno ma, in effetti, come manufatto in corso di costruzione.

Non occorre che la costruzione sia in uno stadio particolarmente avanzato, in quanto è sufficiente che siano stati realizzati gli sbancamenti idonei a ospitare le fondazioni e sia iniziata la realizzazione di queste ultime.

In altri termini, non occorre che ricorra il concetto di “venuta ad esistenza” della costruzione, il quale ricorre nell’art. 1472 c.c., in tema di vendita di cosa futura, e nell’art. 2645-bis c.c., in tema di trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis co. 6 c.c.: “si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura”, in quanto la “venuta ad esistenza” presuppone che le opere di costruzione siano giunte a uno stadio avanzato).

L’acquisto “in corso di costruzione”, pertanto, avviene in uno stadio precedente e, precisamente, nel periodo decorrente dal momento in cui i lavori effettuati su una data area non consentono di considerarla più come tale, ma impongono di focalizzare, come oggetto di acquisto, il manufatto in corso di realizzazione.

Inoltre, per considerare l’esistenza di un fabbricato in corso di costruzione non è sufficiente la mera sussistenza di un titolo abilitativo rilasciato in vista dell’utilizzazione edificatoria di una data area, quando nessun tipo di lavorazione sia ancora stata iniziata.

2.Agevolazione prima casa e casa in corso di ristrutturazione (o fabbricato collabente)

Risulta controversa la possibilità di estendere le agevolazioni “prima casa” previste per i fabbricati in corso di ristrutturazione alle unità collabenti.

Sul punto si registrano due distinte posizioni:

• secondo una prima tesi, avallata da parte della giurisprudenza di legittimità, le considerazioni effettuate circa la concedibilità dell’agevolazione “prima casa” all’acquisto di una casa “in corso di costruzione” (si intende di “nuova” costruzione) devono essere estese ammettendo l’agevolazione pure per l’acquisto di una unità immobiliare non abitativa (o di un fabbricato collabente) che, per effetto di un intervento di ristrutturazione, stia già diventando (per essere i lavori di ristrutturazione già iniziati) o diventerà (dovendo i lavori ancora iniziare) una casa di abitazione (Cass. 28.6.95 n. 7259; Cass. 9.4.2001 n. 5297; Cass. 7.6.2013 n. 14396). In particolare, nel caso di lavori di ristrutturazione non ancora iniziati, al fine di conferire attendibilità al proposito di effettuare la ristrutturazione, si rende opportuno evidenziare nel contratto di acquisto la sussistenza del titolo abilitativo all’esecuzione di questi lavori di ristrutturazione (Cass. 28.6.95 n. 7259). Ciò pare opportuno anche se non probabilmente indispensabile, in quanto l’Amministrazione ha comunque 3 anni di tempo per effettuare le proprie verifiche, decorrenti dal giorno di “fine lavori”; lavori i quali devono essere, a loro volta, ultimati entro 3 anni dalla registrazione del contratto di acquisto. Secondo questa tesi, quindi, l’acquisto di una casa in corso di costruzione non appare per nulla diverso dall’acquisto di una casa già finita di costruire;

• secondo una recente tesi dell’Agenzia delle Entrate (risposta ad interpello n. 357 del 30.8.2019), non è invece possibile richiedere le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’unità immobiliare collabente, distinta in catasto in categoria F/2 anche qualora l’acquirente si impegni:

  • a ristrutturare il bene entro 18 mesi dall’acquisto; e

  • ad adibirlo a propria abitazione principale.

Non si può infatti estendere al cespite in esame (F/2) la disciplina prevista per gli immobili in corso di costruzione (F/3) per i quali la circolare dell’Agenzia delle Entrate 12.8.2005 n. 38 ha precisato che è possibile usufruire del beneficio fiscale, ma per conservarlo il contribuente deve ultimare i lavori entro 3 anni dalla registrazione dell’atto.

L’Ufficio ha ricordato che l’agevolazione in parola presuppone che il bene in contratto soddisfi il requisito oggettivo dell’idoneità, quanto meno astratta, al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (ris. 1.8.2017 n. 107).

Il bene censito in categoria F/2 non può essere ricompreso entro il perimetro delle unità immobiliari astrattamente idonee a soddisfare esigenze abitative, tanto che la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 7653/2018) ha stabilito che “gli immobili censiti nella categoria ‘F2 -unità collabenti’ - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato... il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (art. 5 co. 6 DLgs. 504/92: Cass. 19.7.2017 n. 23801)”.

Ciò vale in considerazione del notevole livello di degrado che:

• ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio;

• non consente l’iscrizione in altre categorie catastali.

In sostanza, sussistono notevoli differenze con l’unità immobiliare censita in categoria F/3 (fabbricati in corso di costruzione), ivi censita solo in via provvisoria, poiché essa risulta concepita per soddisfare esigenze abitative ed è solo provvisoriamente inidonea a soddisfare le esigenze abitative (contrariamente alla categoria F/2 per la quale sussiste un’inidoneità assoluta ed oggettiva all’utilizzo dell’immobile abitativo).

Diritto di nuda proprietà di terreno - Costruzione mediante appalto

Il cittadino italiano residente all’estero (nel caso di specie in Germania), iscritto all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE):

• già nudo proprietario di terreni siti in Italia, sui quali i genitori godono del diritto di usufrutto vitalizio (per la quota di metà ciascuno);

• può stipulare un contratto di appalto relativo all’area sulla quale intende costruire un’abitazione, usufruendo dell’aliquota IVA del 4% prevista per le prestazioni di servizio dipendenti da contratti di appalto relativi alla costruzione di un fabbricato, beneficiando delle “agevolazioni prima casa” con riguardo al diritto di nuda proprietà dell’edificio da costruire [o comunque di un appartamento facente parte dell’edificio da costruire da destinare a “prima casa”](posto che il diritto di usufrutto compete ai genitori per accessione ).

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 308 del 27.7.2019 (Agevolazione “prima casa” per l’acquisto del diritto di nuda proprietà di abitazione da costruire su terreno posseduto art. 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26.4.86 n. 131).

► ACQUISTO DI DUE UNITÀ IMMOBILIARI O DI UNA CONTIGUA

Qualora si intenda acquistare un nuovo immobile ad uso residenziale da adibire ad abitazione al fine di ampliare la “casa preposseduta”, tale nuovo acquisto non deve essere interpretato come acquisto autonomo e indipendente rispetto a quello della “casa preposseduta”, bensì, collegato a quest’ultimo, in quanto idoneo ad accorpare le due unità immobiliari in un’unica entità economica.

Proprio in quanto il nuovo acquisto è finalizzato all’ampliamento di altra unità immobiliare, è stato considerato legittimo il ricorso al beneficio fiscale (sul punto - prassi Agenzia delle Entrate: circ. 38/E, 12.8.2005, § 3.4; ris. Direzione Regionale Toscana prot. 2005/111098/C2, 6.5.2005; ris. 25/E, 25.2.2005; circ. 2/E, 21.2.2014, § 1.3; giurisprudenza di legittimità: orientamento costante, da ultimo confermato da Cass. 28.4.2016 n. 8346; Cass. 17.6.2008 n. 16364; Cass. 17.6.2008 n. 16367; Cass. 23.3.2011 n. 6613. In senso contrario, ovverosia, nel senso di applicare l’agevolazione solo limitatamente all’acquisto di uno solo degli appartamenti attribuendo prevalenza al dato formale, si erano espressi RM 310482, 27.11.89; C.T.C. 18.3.96 n. 1186; Cass. 21.5.99 n. 4944). L’acquisto delle due unità immobiliari, a condizione si tratti di unità acquistate con la finalità del loro accorpamento, potrà avvenire:

• sia contemporaneamente, essendo irrilevante se le due unità immobiliari siano vendute dal medesimo proprietario o da due diversi proprietari (Consiglio Nazionale del Notariato, Quesito tributario n. 187-2010/T, Prima casa - pluralità di unità immobiliari contigue, in CNN Notizie, 26.4.2011);

• sia per conferire oggettività a queste volontà di ampliamento (della “casa preposseduta”) o di accorpamento (delle unità immobiliari acquistate al fine della loro aggregazione).

La Corte di Cassazione (Cass. 12.6.2020 n. 11322) ha chiarito che le agevolazioni “prima casa” possono essere concesse anche per l’acquisto di abitazioni contigue da accorpare in un’unica unità immobiliare ed il beneficio compete anche al contribuente che, entro il termine triennale di decadenza corrispondente a quello concesso all’ufficio per l’esercizio dei poteri di accertamento (art. 76, DPR n. 131/86), proceda all’unificazione di dette unità immobiliari, non essendo necessario che entro lo stesso termine egli provveda anche all’accatastamento dell’unica unità abitativa realizzata.

Al fine di usufruire dell’agevolazione “prima casa” quando si acquista una porzione attigua alla “casa preposseduta” non dovrebbe rilevare che la prima unità immobiliare sia stata acquistata o meno con le agevolazioni prima casa siccome non vi è alcun indice normativo in tale senso (circ. Agenzia delle Entrate 7.6.2010 n. 31/E, § 2.1).

Quando infatti il legislatore ha inteso collegare il secondo acquisto agevolato ad un precedente acquisto necessariamente agevolato a sua volta, lo ha fatto in modo esplicito; si pensi all’acquisto, con atto separato rispetto all’atto di acquisto dell’abitazione, delle “pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, […] classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato” (Nota II-bis, co. 3 dell’art. 1 TP1, allegata al TUR).

Il principio appena esposto, per cui l’agevolazione può essere richiesta anche per l’ampliamento di una casa acquistata senza l’agevolazione “prima casa”, si deve ritenere applicabile anche ad ulteriori fattispecie come quella dell’ampliamento di una casa acquistata per donazione o successione mortis causa oppure acquistata prima dell’entrata in vigore della normativa sull’agevolazione “prima casa”.

Acquisto di unità immobiliare adiacente a quella preposseduta per demolizione e ricostruzione di un villino sull’area di risulta

Le agevolazioni “prima casa” non possono essere riconosciute nel caso in cui si intende acquistare un’unità immobiliare adiacente ad un’altra unità im- mobiliare preposseduta acquistata con le agevolazioni “prima casa”, al fine di demolire l’intero fabbricato nel quale sono situate entrambe dette unità immobiliari (quella già acquistata e quella da acquistare), per edificare un villino sull’area di risulta della demolizione.

L’operazione di demolizione dell’intero fabbricato e la successiva ricostruzione non costituisce, neanche da un punto di vista catastale, una fusione catastale, fattispecie nella quale è invece possibile ricorrere al beneficio fiscale per ampliamento.

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 113 del 21.4.2020, in conferma di:

• ris. n. 25/E del 25.2.2005: sull’acquisto di una stanza attigua alla prima casa e da accorpare a quest’ultima;

• circ. n. 38/E del 12.8.2005: sull’acquisto contemporaneo di due appartamenti contigui da accorpare in un’unica “prima casa”;

• ris. n. 142/E del 4.6.2009: sull’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto senza applicare i benefici c.d. “prima casa”, posto che non era possibile avvalersene all’epoca dell’acquisto;

• circ. n. 31/E del 7.6.2010: sull’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto senza applicare i benefici c.d. “prima casa”, posto che il contribuente non versava nelle condizioni per richiederle).

► CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO

1.Cambio di destinazione d’uso della casa preposseduta e nuovo acquisto

Il contribuente che nell’acquisto di una casa di abitazione si sia avvalso delle “agevolazioni prima casa” e che, perfezionato il “cambio di destinazione d’uso” di detto immobile, abbia acquistato una nuova casa nel medesimo comune (senza alienare la casa preposseduta), può richiedere nuovamente le “agevolazioni prima casa” anche per il secondo acquisto.

In sostanza, il cambio di destinazione d’uso del primo immobile consente l’avvalimento delle agevolazioni prima casa in occasione dell’acquisto di una nuova casa.

Si tratta dell’importante decisione della Corte di Cassazione (ordinanza del 10.8.2021 n. 22560; nello stesso senso: Cass. 6314 del 25.2.2022), argomentata sul fatto che non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, bensì assume rilievo il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso (Cass. 25646/2015; Cass. 25521/2016).

La circostanza che il contribuente abbia già goduto della prima agevolazione non può ostare alla seconda, e pur se l’intera operazione può apparire preordinata a beneficiare due volte della stessa agevolazione; questo risultato potrebbe essere contrastato dall’Erario.

Per fare ciò, tuttavia, l’Agenzia dovrebbe dichiarare la decadenza dalla prima agevolazione al momento del cambio di destinazione e revocare i benefici concessi con riferimento al primo acquisto agevolato, in quanto la modifica della destinazione d’uso determina la revoca del beneficio (Cass. 19255/2017).

2.Cambio di destinazione d’uso: - agevolazioni prima casa richiesta con atto integrativo - immobile C/2 in corso di ristrutturazione

È possibile usufruire delle “agevolazioni prima casa” per l’acquisto - seppur in comproprietà - di un immobile accatastato in categoria C/2, in corso di ristrutturazione, al fine di riaccatastarlo in categoria A (eccetto nelle categorie: A/1, A/8, A/9 o A/10), richiedendo il beneficio fiscale in un atto integrativo che, in virtù del principio di simmetria, deve rivestire la stessa forma dell’atto di acquisto integrato.Inoltre:

• non ricorre un’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni già godute nel 2017 qualora il contribuente possa dimostrare di aver adibito l’immobile riacquistato, oggetto del cambio di destinazione d’uso, a propria abitazione principale entro un anno dalla registrazione dell’atto originario;

• è possibile beneficiare del credito d’imposta sul riacquisto della “prima casa” (ai sensi dell’art. 7 L. 448/98), sempre che il contribuente sia in possesso della documentazione comprovante l’effettiva sussistenza dei requisiti (ris. 12.3.2002 n. 84/E).

È quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello del 28.10.2021 n. 753 riferita al caso di un contribuente che:

• con atto di compravendita del 2019, aveva venduto la piena proprietà di un appartamento per civile abitazione e annesso posto auto pertinenziale, a sua volta acquistato con atto del 2017, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;

• aveva proposto istanza di interpello all’Ufficio per sapere se fosse possibile:

  • richiedere l’agevolazione "prima casa" per le unità immobiliari che alla data di acquisto risultavano classificate nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione in civile abitazione in forza di legittimo titolo edilizio;

  • integrare l’atto di compravendita (dell’unità immobiliare distinta in categoria C/2) nel quale era stata omessa la richiesta delle agevolazioni "prima casa" mediante atto notarile pubblico o scrittura privata autenticata unilaterale, della sola parte acquirente, al fine di chiedere il rimborso della maggiore imposta corrisposta per il suddetto acquisto;

  • fruire del credito d’imposta, in diminuzione dall’imposta di registro dovuta sull’atto di riacquisto che lo determina, nel caso in cui l’atto di riacquisto sia stato posto in essere entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni "prima casa", ma l’atto integrativo sia formato dopo un anno dalla suddetta alienazione.

► PERTINENZE

Un aspetto di primaria importanza in tema di agevolazioni “prima casa” riguarda la materia delle “pertinenze”, definite nell’art. 817 co. 1 c.c. come “le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un’altra cosa” (Cass. 23.7.94 n. 6873; Cass. 26.6.89 n. 3103; Cass. 27.1.86 n. 518).

L’espressione:

• “servizio”: si riferisce al concetto di “utilità” (Cass. 7.10.88), intesa come comodità di sfruttamento, vantaggio oggettivo per la cosa principale;

• “ornamento”: evoca un incremento della cosa principale ma non dal punto di vista economico, bensì da quello meramente voluttuario o estetico (Cass. pen. 7.10.88; Cass. pen. 15.4.88; Cass. pen. 1.7.86).

L’atto di destinazione di un bene a pertinenza di un altro bene deve dunque presentare determinate caratteristiche:

• deve essere “effettivo” o “materiale”, cioè deve consistere nella concreta e reale attribuzione della cosa accessoria al servizio o all’ornamento della cosa principale. La destinazione deve avere carattere “oggettivo” nel senso che alla cosa accessoria deve essere impresso un rapporto di subordinazione funzionale rispetto alla cosa principale, di modo che si concretizzi una relazione materiale, tra la cosa principale e quella accessoria, tale da rendere percepibile da parte di chiunque il rapporto di servizio tra l’una e l’altra; a tale proposito occorre osservare che “ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra bene principale e bene accessorio è necessaria la presenza del requisito soggettivo dell’appartenenza di entrambi al medesimo soggetto nonché del requisito oggettivo della contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale è necessario che il bene accessorio arrechi una ‘utilità’ al bene principale e non al proprietario di esso” (Cass. 10.6.2011 n. 12855; nello stesso senso: Cass. 2.3.2006 n. 4599; Cass. 26.6.2000 n. 8659; Cass. 29.9.2005 n. 19157);

⊳ Sul punto si rinvia al cap. 41 “Cessioni di fabbricati abitativi”.

• deve essere “attuale”, e cioè non meramente potenziale o eventuale (Cass. 28.5.91 n. 6025; Cass. 25.3.88 n. 2587; Cass. 7.5.93 n. 5262) quale attributo della effettività e materialità del comportamento;

• deve essere “durevole” (Cass. pen. 7.10.88; Cass. 28.5.91 n. 6025; Cass. 17.12.85 n. 6412), nel senso della non occasionalità o mera temporaneità, anche se non nel senso della perpetuità.

1.Distanza fisica tra il bene principale ed il bene accessorio

Come osservato, affinché sussista un vincolo pertinenziale occorre vi sia una “effettiva” “materiale”, “attuale” e “durevole” destinazione della cosa accessoria rispetto alla cosa principale, e cioè che la prima abbia la caratteristica di potersi funzionalmente e “oggettivamente” considerare al “normale” servizio od ornamento della seconda.

Un aspetto da considerare è la distanza fisica che può sussistere tra il bene principale ed il bene accessorio, idonea a non snaturare la “materiale”, “attuale” e “durevole” (Cass. 28.5.91 n. 6025; Cass. 7.5.93 n. 5262) destinazione della cosa accessoria rispetto alla cosa principale, e cioè che la prima abbia la caratteristica di potersi funzionalmente e “oggettivamente” considerare al “normale” servizio od ornamento della seconda (Cass. 25.3.88 n. 2587; Cass. 7.5.93 n. 5262).

Sul tema della distanza della pertinenza dal “bene principale”, si segnalano: Agenzia delle Entrate - circ. 38/E, 12.8.2005; circ. 19/E, 1.3.2001, § 2.2.2; circ. 38/E, 12.8.2005; circ. 18/E, 29.5.2013, § 3.11.2.

2.Pertinenze nella legge di registro

2.1Identificazione catastale delle pertinenze

Le pertinenze possono essere identificate catastalmente sia insieme al bene principale, sia autonomamente.

Ebbene:

• la pertinenza può risultare accatastata insieme all’appartamento: si tratta del caso “classico” della cantina o del solaio, la cui rendita catastale è “assorbita” in quella dell’appartamento, della cui “consistenza” (si tratta della dimensione delle unità immobiliari - art. 44 DPR 1.12.49 n. 1142) essa va a fare parte;

• la pertinenza può risultare accatastata come unità a sé stante: si tratta del caso dell’autorimessa, accatastata in categoria C/6, ma anche della cantina e del solaio che non sono accatastati in uno con l’appartamento in quanto sono autonomamente accatastati nella categoria C/2.

2.2Deroga

La regola secondo cui l’indicazione di corrispettivi distinti per i vari beni oggetto di un dato atto permette di applicare a ciascun bene l’aliquota sua propria (art. 23 co. 1 TUR), trova una rilevante deroga nell’art. 23 co. 3 TUR, per il quale “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate” (il principio è ripetuto anche in campo IVA nell’art. 12 co. 2 DPR 26.10.72 n. 633).

Si ha quindi l’attrazione della tassazione del trasferimento della pertinenza nel regime di tassazione del trasferimento del “bene principale” cui essa accede:

• sia nel caso in cui la pertinenza sia trasferita unitamente al “bene principale”;

• sia nel caso in cui la pertinenza sia trasferita separatamente dal “bene principale” (poiché non v’è ragione alcuna per legittimare una diversa soluzione, in dipendenza del solo fatto che l’acquisto avvenga con il medesimo atto o con atto separato) (in senso difforme circ. Agenzia delle Entrate 1.3.2001 n. 19/E, § 2.2.2).

Qualora il vincolo pertinenziale venga costituito con atto separato, nell’atto di acquisto della pertinenza deve risultare evidente la destinazione del bene oggetto dell’atto stesso a fungere da pertinenza di un altro bene già di titolarità dell’acquirente (circ. Agenzia delle Entrate 1.3.2007 n. 12/E).

In ipotesi di trasferimento della pertinenza insieme con il bene principale non è necessario scorporare il corrispettivo di ciascun bene, a condizione che il trasferimento dei predetti beni sia complessivamente assoggettato alla medesima aliquota.

Questa regola non vale se il trasferimento del bene principale e quello della pertinenza siano invece soggetti ad aliquote differenti: in quest’ultimo caso sarà sicuramente necessario scorporare il prezzo da imputare a ciascun cespite.

Si pensi all’acquisto di un appartamento e di due autorimesse ove solo quello dell’appartamento e di una delle autorimesse può essere agevolato mediante applicazione dell’aliquota del 2% mentre, il trasferimento della seconda autorimessa deve necessariamente essere soggetto ad imposta di registro nella misura del 9%.

2.3Presunzione di trasferimento di accessioni e di pertinenze

Al fine di evitare che, trasferendo il bene “principale”, si realizzi anche, senza sottoporlo a tassazione, il trasferimento di accessioni, pertinenze e frutti pendenti, l’art. 24, co. 1, TUR, detta:

• la regola generale, secondo la quale “nei trasferimenti immobiliari le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti all’acquirente dell’immobile” (con relativo incremento della base imponibile da assoggettare a tassazione) (circ. 16.10.97 n. 267/E);

• e dispone due eccezioni, per le quali detta presunzione è disapplicata se:

  • i “trasferimenti” di “accessioni”, “frutti” e “pertinenze” “siano esclusi espressamente dalla vendita”; oppure:

  • “si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengono ad un terzo o sono stati ceduti all’acquirente da un terzo”.

Presupposto della norma in esame è che ci si trovi nell’ambito di “trasferimenti” di beni immobili che abbiano un “corredo” di “accessioni” (art. 934 c.c.), “frutti pendenti” (art. 820 c.c.) e di “pertinenze” (art. 817 c.c.).

La descritta presunzione fiscale di trasferimento di accessioni, frutti civili e pertinenze, unitamente al bene “principale”, non è una presunzione assoluta, ma ammette la prova contraria (C.T.C. 3.2.92 n. 633; C.T.C. 30.11.83 n. 4346). La prova contraria, secondo l’art. 24, co. 1, TUR, può essere data solamente:

• facendo risultare espressamente dall’atto traslativo che accessioni, frutti pendenti e pertinenze sono stati “esclusi espressamente dalla vendita” (e che quindi rimangono di titolarità della parte alienante); oppure:

• fornendo la dimostrazione (ma solo mediante “atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione”) che accessioni, frutti pendenti o pertinenze (non sono oggetto di alienazione, e quindi di tassazione, in quanto) “appartengono ad un terzo o sono stati ceduti all’acquirente da un terzo”.

2.4Pertinenze e agevolazione “prima casa”

La tassazione del valore della pertinenza con l’aliquota agevolata avviene sia nel caso in cui la pertinenza trasferita venga acquistata unitamente al “bene principale”, sia che essa venga trasferita autonomamente da esso.

Ovviamente, non è invece agevolato il contratto con il quale Tizio vende a Caio (non titolare di abitazioni) una autorimessa, in quanto, in questo caso, mancando il “bene principale”, il rapporto pertinenziale non può essere instaurato. La regola secondo cui il regime tributario del bene principale “trascina” in ogni caso quello dell’atto avente ad oggetto il bene pertinenziale è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 362 del 30.8.2019 e vale anche se il bene principale risulta censito in categoria catastale A/1, per l’acquisto della quale, a far data dall’1.1.2014, non è più possibile richiedere le agevolazioni prima casa.

A tal fine, l’Ufficio ha chiarito che si possono richiedere le agevolazioni “prima casa” per l’acquisto di un’unità immobiliare censita in categoria C/2 da destinare a pertinenza di un altro immobile ad uso abitativo, qualora per il relativo acquisto si sia fruito delle agevolazioni “prima casa”, a prescindere dal fatto che l’unità immobiliare principale (a destinazione abitativa) risulti censita in categoria catastale A/1: categoria catastale per l’acquisto della quale nell’anno 2010 (23.6.2010) si poteva beneficiare delle agevolazioni fiscali.

Secondo l’Ufficio è dunque possibile costituire un vincolo pertinenziale, anche con atto separato, di un’unità immobiliare da destinare a pertinenza, qualora ricorrano le condizioni di cui alla nota II bis ed applicare al trasferimento della pertinenza il medesimo regime cui era sottoposto l’acquisto del bene principale.

È invece irrilevante la categoria catastale A/1 del bene principale, per la quale:

• al momento dell’acquisto (23.6.2010) si potevano richiedere le agevolazioni prima casa;

• ma non più dall’1.1.2014.

2.5Limite quantitativo all’acquisto di pertinenze

La legge pone un limite quantitativo all’acquisto agevolato di pertinenze, determinato in “una [unità immobiliare] per ciascuna categoria” classificata o classificabile nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e destinata a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Il limite riguarda il numero delle unità immobiliari e non, invece, la dimensione di ciascuna di esse, cosicché è irrilevante se la pertinenza abbia esigue o ampie dimensioni (Cass. 7.2.84 n. 2641; Cass. 25.3.71 n. 863).

Ciò che conta è che tra il “bene principale” e il “bene pertinenziale” ricorra un rapporto economico-giuridico di strumentalità e di complementarietà funzionale (ris. Agenzia delle Entrate 26.6.2008 n. 265/E; Cass. 2.3.2006 n. 4599).

Pertanto, con l’agevolazione non si possono acquistare più di:

• un solaio/cantina (C/2);

• un’autorimessa (C/6); e

• un posto auto o tettoia (C/7).

• L’agevolazione prima casa per le pertinenze può essere concessa solo con riferimento alle predette tre categorie (C/2, C/6 e C/7) e non con riguardo ad altre categorie catastali. L’Agenzia delle Entrate (risposta ad interpello del 26.8.2021, n. 566) ha negato il diritto al beneficio fiscale nel caso di acquisto di una pertinenza distinta in categoria catastale D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), acquistata insieme al fabbricato principale distinto in categoria catastale A/3, anche nell’ipotesi in cui il contribuente dichiari nell’atto di compravendita che, dopo aver ottenuto le autorizzazioni comunali, proceda alla demolizione e ricostruzione dei fabbricati esistenti (art. 3, co. 1, lett. d) DPR 380/2001), presentando una successiva denuncia in catasto con previsione di un nuovo accatastamento della pertinenza in una delle categorie C/2, C/6 e C/7.

Lastrico solare e spiaggetta

La Corte di Cassazione (13.3.2013 n. 6259) ha chiarito che, in tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto (ai sensi della nota II bis all’art. 1 tariffa allegata al DPR 26.4.86 n. 131, come modificata dall’art. 3 L. 28.12.95 n. 549), e sulla base della nozione dettata dall’art. 817 c.c., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria - nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale C/2, C/6 e C/7 - mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica. In breve, la Suprema Corte ha chiarito che:

• anche il lastrico solare può essere un bene pertinenziale (oltre a quelli censiti in categoria catastale C/2, C/6 e C/7), purché sia destinato in modo durevole al servizio e ornamento del bene principale;

• l’acquisto della pertinenza può avvenire anche con atto separato (rispetto a quello che riguarda la cosa principale);

• è irrilevante che il bene pertinenziale sia censito catastalmente con quello principale, ben potendo costituire una particella catastale a sé stante.

Per aversi pertinenza, quindi, non occorre che il bene secondario (recte: pertinenziale) sia iscritto in catasto insieme a quello principale, bensì i due cespiti possono avere autonoma individualità catastale (circostanza chiarita anche da Cass. 26.8.2004 n. 17035).

Quanto affermato consente dunque di superare la tesi secondo cui per aversi pertinenza è necessario che il bene principale e quello pertinenziale siano unitamente censiti in catasto; l’Agenzia delle Entrate, infatti, aveva affermato che un’area scoperta che sia autonomamente censita al Catasto dei Terreni non poteva considerarsi "pertinenza" di un fabbricato urbano, ancorché durevolmente destinata a servizio del bene principale (circ. 12.8.2005 n. 38).

Analogamente, costituisce pertinenza anche la spiaggetta privata, cosicché è possibile anche per essa usufruire delle agevolazioni prima casa, in presenza delle condizioni poste dalla legge (Cass. 25.2.2022 n. 6316). Ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarietà funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico (Cass. 22561/2021).

2.6Limite oggettivo all’acquisto di pertinenze – Terreni edificabili - Esclusione

L’acquisto di terreni edificabili per scopi di lottizzazione e di edificazione, come previsto da Convenzione Urbanistica relativa al Piano Urbanistico Attuativo del Comune, non può beneficiare delle agevolazioni prima casa ai fini dell’imposta di registro (articolo 1 della Tariffa, Parte I e dalla Nota II-bis, del d.P.R. 26 aprile 1986), poiché l’oggetto non rientra nel perimetro delle consistenze immobiliari previste dalla norma tributaria di favore.

L’agevolazione “prima casa” è infatti riconosciuta solo per:

• gli atti traslativi a titolo oneroso di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) della Nota II-bis;

• l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze dell’immobile adibito a prima casa, e sono a tale proposito ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Considerato il tenore letterale della norma, non è possibile qualificare come pertinenza i terreni in oggetto, seppur una volta che siano stati catastalmente accorpati al fabbricato, stante che la destinazione dei medesimi terreni esclude che possano avere natura pertinenziale (articolo 817 del Codice civile).

Secondo l’Ufficio, infatti, la cessione dei terreni in questione, destinati alla costruzione di un complesso residenziale, non rientra nell’ambito di applicazione dell’agevolazione suddetta ed esula dalla ratio della stessa, che è quella di favorire l’acquisizione della “prima abitazione”.

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello n. 234 del 9 aprile 2021.