► INQUADRAMENTO GENERALE

Successivamente alla formazione del Catasto fabbricati ed alla sua attivazione, sorge l’esigenza di garantirne il costante aggiornamento. Si tratta della c.d. “conservazione” del Catasto.

Possono infatti verificarsi mutamenti:

• soggettivi, inerenti cioè il soggetto che possiede le unità immobiliari o il titolo giuridico che ne fonda il possesso;

• oggettivi, relativi cioè alla consistenza fisica, alla destinazione, al reddito delle unità immobiliari.

Al fine di garantire l’attendibilità delle informazioni registrate negli atti catastali di cui agli artt. 68 e 86 del reg. 1142/49, occorre che tali variazioni vi trovino adeguata espressione.

Il Catasto Fabbricati è aggiornato “in modo continuo ed anche con verificazioni periodiche”, ai sensi dell’art. 17 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. L. 11.8.39 n. 1249, allo scopo di tenere in evidenza le mutazioni che avvengono:

• “rispetto alla persona del proprietario o del possessore dei beni nonché rispetto alla persona che gode di diritti reali sui beni stessi”;

• “nello stato dei beni, per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe”.

Le variazioni necessarie ai fini della conservazione sono apportate dall’UTE (oggi, ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate) su denuncia di parte. Gli uffici, da parte loro, si limitano ad agire nell’esercizio dei loro poteri di accertamento.

Negli ultimi anni si sono intensificate le iniziative legislative volte ad attribuire agli uffici del Territorio ed ai Comuni un ruolo più attivo nell’azione di accertamento, al fine di perseguire una più fedele inventariazione catastale del patrimonio edilizio.

1.Diritto di accesso dei funzionari del catasto

Un principio generalmente valido, sia nella fase di formazione che in quella di conservazione dell’inventario catastale, è legato al diritto dei funzionari degli Uffici del Catasto, nonché dei componenti delle Commissioni censuarie, “di accedere alle proprietà private”. Il diritto di accesso, sotteso sia all’art. 40 del Testo unico delle leggi sul nuovo Catasto approvato con RD 8.10.31 n. 1572, sia all’art. 31 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. L. 11.8.39 n. 1249, che all’art. 10 co. 1 del DM 2.1.98 n. 28 (in materia di formazione del Catasto Fabbricati), è tuttavia subordinato alla sussistenza delle seguenti condizioni:

• i funzionari devono essere:

  • espressamente delegati al sopralluogo;

  • muniti di speciale tessera di riconoscimento;

• il possessore dell’unità immobiliare deve essere preavvisato con almeno 7 giorni di anticipo.

2.Procedura DOCFA per le nuove iscrizioni e le variazioni al Catasto Fabbricati

Le variazioni necessarie ai fini della conservazione del Catasto Fabbricati sono apportate dall’ufficio del Territorio su denuncia di parte.

Per ottemperare all’obbligo di denuncia, si ricorre oggi alla procedura informatica di cui al DM 19.4.94 n. 701 (DOCFA), in vigore dall’8.1.95.

Tale procedura consente di predisporre con modalità informatiche le dichiarazioni relative:

• alle unità immobiliari urbane di nuova costruzione, di cui all’art. 56 del regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, approvato con DPR 1.12.49 n. 1142, il cui obbligo è statuito dall’art. 28 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. con modificazioni L. 11.8.39 n. 1249;

• a variazioni dello stato di unità immobiliari già censite, il cui obbligo è statuito dall’art. 20 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. con modificazioni L. 11.8.39 n. 1249, unitamente ai relativi elaborati grafici.

La dichiarazione redatta con DOCFA deve essere:

• conforme ai modelli rispondenti alle prescrizioni del DM 701/94 ed alle procedure vigenti o in uso presso gli Uffici delle Entrate alla data di presentazione degli atti;

• sottoscritta:

  • sia da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati;

  • sia dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l’allegazione.

La sottoscrizione dei documenti trasmessi tramite il modello unico informatico catastale di cui all’art. 1 co. 374 della L. 311/2004 avviene tramite apposizione della firma digitale.

2.1Contenuti obbligatori della dichiarazione DOCFA

La dichiarazione redatta con la procedura DOCFA deve contenere dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in Catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo, delle unità immobiliari oggetto di nuova iscrizione o variazione. A tal fine, il dichiarante propone:

• per le unità a destinazione ordinaria (gruppi catastali A, B, e C):

  • la categoria;

  • la classe;

  • la relativa rendita catastale;

  • la superficie;

• per le unità a destinazione speciale o particolare (gruppi catastali D ed E):

  • la categoria;

  • la rendita;

  • la superficie.

Rendita proposta

La rendita proposta con DOCFA resta iscritta negli atti catastali come “rendita proposta” fino a che l’ufficio del Territorio, entro 12 mesi dalla data di presentazione delle dichiarazioni, non provvede a determinare la rendita catastale definitiva con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione. L’ufficio notifica al contribuente le risultanze delle dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione soltanto nel caso in cui abbia apportato variazioni ai dati denunciati o proposti dalla parte, ai sensi dell’art. 1 co. 10 del DM 701/94. L’Amministrazione finanziaria può verificare le caratteristiche degli immobili oggetto delle dichiarazioni di nuova costruzione o di variazione, modificandone eventualmente le risultanze censuarie iscritte in Catasto, ai sensi dell’art. 4 co. 21 del DL 19.12.84 n. 853, conv. con modificazioni L. 17.2.85 n. 17.

Decorso un anno senza che l’ufficio del Territorio abbia notificato l’apporto di modifiche al classamento ed alla rendita proposti dal contribuente, tali dati divengono definitivi.

L’Agenzia del Territorio, con la circ. 4.7.2005 n. 7, ha affermato che il termine di 12 mesi decorrente dalla data di presentazione della rendita proposta riveste carattere ordinatorio e non perentorio. Pertanto, secondo la citata circolare, il decorso del termine non comporterebbe la decadenza della potestà accertativa in capo all’ufficio del Territorio e neppure l’illegittimità dell’accertamento. In senso conforme anche la costante giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 21.8.2007 n. 17818; Cass. 31.3.2011 n. 7380; Cass. 11.2.2015 n. 2617; Cass. 12.5.2017 n. 11845; Cass. 5.2.2020 n. 2621).

Tuttavia, la possibilità di rettificare gli atti di attribuzione della rendita oltre il termine dei 12 mesi deve essere supportata da adeguata e congrua motivazione, con specifici riferimenti agli elementi rilevati in sede di sopralluogo. Infine, si chiarisce che, se la modifica della rendita proposta è attuata dopo il decorso dei 12 mesi, l’ufficio del Territorio è tenuta a predisporre una specifica nota informativa anche ai competenti uffici dell’Agenzia delle Entrate.

Per altro verso, il classamento effettuato con DOCFA (e la relativa rendita proposta) è sempre emendabile e ritrattabile, in quanto l’atto di aggiornamento catastale non ha natura negoziale, ma di mera esternazione di scienza e di giudizio, effettuata sulla base dei dati in possesso del contribuente (o meglio, del professionista) e modificabile in ragione dell’acquisizione di nuovi elementi (Cass. 15.7.2008 n. 19379; Cass. 11.4.2011 n. 8165; Cass. 13.2.2015 n. 3001).

Sopralluogo

Il sopralluogo, previsto dall’art. 54 del DPR 1159/49, in sede di primo accatastamento, è obbligatorio “solo in caso di dissenso rispetto alla documentazione del contribuente”. Infatti, ricorda la Suprema Corte, con l’introduzione del programma di automazione del Catasto Edilizio Urbano di cui al DL 853/84 è stata prevista la redazione di una scheda contenente tra l’altro “dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto senza visita sopralluogo, salvo successive verifiche” e proprio tale disposizione fa sì che il sopralluogo sia a questo punto meramente discrezionale (Cass. 3.11.2010 n. 22313).

Infine, in merito alla motivazione dell’accertamento, la stessa Cass. 3.11.2010 n. 22313 conferma che l’avviso deve enunciare esclusivamente il criterio astratto in base al quale è stato rilevato il maggior valore del fabbricato, purché vi siano i chiarimenti che si rendono necessari per il raggiungimento di tale obiettivo, essendo riservato ad una eventuale fase contenziosa l’onere dell’ufficio di provare gli elementi portati a supporto dell’accertamento stesso. Pertanto, si ritiene corretto l’operato dell’ufficio che ha provato in giudizio, nel contraddittorio con il contribuente, la correttezza dei dati indicati nell’avviso di accertamento, quali i caratteri tipologici e costruttivi specifici dell’immobile, gli immobili ricadenti nella stessa zona ed aventi analoghe caratteristiche tipologiche con i quali è avvenuta la comparazione, ed infine quali siano i significativi miglioramenti delle infrastrutture urbane che hanno inciso in senso positivo sulla qualità urbana ed ambientale del contesto abitativo.

Peraltro, in tempi più recenti l’elaborazione giurisprudenziale della Cassazione sembra aver temperato l’orientamento iniziale. Significativa appare in tal senso la Cass. 6.6.2012 n. 9113, secondo la quale, in tema di attribuzione della rendita catastale, non è sufficiente un generico richiamo all’ubicazione centrale dell’immobile ma occorre un’analisi del tessuto urbano in cui l’immobile è inserito, nonché gli altri elementi quali il piano, i servizi in godimento, lo stato di conservazione, ecc. (in senso conforme, Cass. 19.3.2015 n. 5580; Cass. 1.4.2019 n. 9049).

Interessante, al riguardo, appare anche il principio di diritto enunciato dalle Cass. 13.6.2012 n. 9629 e 6.7.2012 n. 11370, cui si è conformata anche la Cass. 26.7.2012 n. 13303: “quando procede all’attribuzione d’ufficio di un nuovo classamento ad un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, l’Agenzia del Territorio deve specificare se tale mutato classamento è dovuto a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare in questione; oppure ad una risistemazione dei parametri relativi alla microzona, in cui si colloca l’unità immobiliare. Nel primo caso, l’Agenzia deve indicare le trasformazioni edilizie intervenute, nel secondo caso, deve indicare l’atto con cui si è provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano; rendendo così possibile la conoscenza dei presupposti del riclassamento da parte del contribuente”.

Infine, si segnala Cass. 6.2.2020, n. 2842 ove è stato stabilito che l’attribuzione della nuova rendita catastale deve essere contestualizzata in riferimento alle singole unità immobiliari, con oneri motivazionali a carico dell’Ufficio che devono adeguarsi ad esigenza di concretezza ed analiticità: “nell’ipotesi in cui l’avviso di classamento consegua ad un’iniziativa del contribuente, questa Corte ha più volte ribadito che, in tema di classamento di immobili, qualora l’attribuzione della rendita catastale avvenga a seguito della c.d. procedura ‘DOCFA’, l’obbligo di motivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita, quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall’Ufficio e l’eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni, mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l’oggetto dell’eventuale contenzioso (in tal senso: Cass., Sez. 6^, 16 giugno 2016, n. 12497; Cass., Sez. 5^, 23 maggio 2018, n. 12777; Cass., Sez. 6^, 7 dicembre 2018, n. 31809)”.

In buona sostanza, va riconsolidandosi il principio di diritto in base al quale l’atto di classamento, avendo natura valutativa e incidendo indirettamente sull’entità del debito tributario, deve essere adeguatamente motivato.

2.2Atti geometrici di aggiornamento catastale connessi alla dichiarazione DOCFA

Gli atti connessi alla dichiarazione inviata con la procedura DOCFA che rientrino in una delle seguenti categorie:

• atti di aggiornamento geometrico di cui all’art. 8 della L. 1.10.69 n. 679 (denuncia di variazione nello stato dei terreni censiti al Catasto Terreni interessati da nuove costruzioni e relativo “tipo mappale”);

• atti di cui agli artt. 5 e 7 del DPR 26.10.72 n. 650 (“tipo di frazionamento”),

sono redatti conformemente ai modelli e alle procedure vigenti o in uso alla data di presentazione degli atti stessi (art. 1 co. 4 del DM 701/94).

Le unità immobiliari oggetto di dichiarazioni DOCFA di nuova costruzione o di variazione nello stato degli immobili, nonché le particelle presenti negli atti geometrici di aggiornamento catastale connessi a tali denunce (“tipo mappale”, “tipo frazionamento”), sono individuate da sezione, foglio, numero di mappale ed eventuale subalterno. Nell’ipotesi in cui tali parametri non risultino ancora attribuiti, vi provvede l’Ufficio Tecnico Erariale (oggi, ufficio del Territorio), su istanza dell’interessato, entro 15 giorni dalla data di presentazione dell’istanza medesima (art. 1 co. 6 del DM 701/94).

3.Modello unico informatico per l’aggiornamento degli atti catastali

È stata introdotta una nuova modalità di aggiornamento degli atti catastali, basata sulla trasmissione telematica di un modello unico informatico, sottoscritto con firma digitale dal professionista dell’area tecnica (es. geometra) che ha redatto l’atto di aggiornamento, dall’art. 1 co. 374 della L. 30.12.2004 n. 311.

Il modello unico informatico, inteso quale modalità di presentazione telematica degli atti di aggiornamento catastale, utilizza il canale telematico denominato “SISTER”, e costituisce una facoltà, e non un obbligo. Esso, infatti, rappresenta un’alternativa alle modalità tradizionali di presentazione degli atti di aggiornamento catastale, che restano pur tuttavia ammesse.

3.1Soggetti abilitati all’uso del modello unico informatico

Possono utilizzare il servizio telematico soltanto gli utenti abilitati dall’Agenzia delle Entrate.

Per ottenere l’abilitazione, gli utenti interessati (si tratta, di norma, di professionisti dell’area tecnica qualificati per l’aggiornamento della banca dati catastale), devono presentare l’apposita domanda all’ufficio provinciale del Territorio.

3.2Atti di aggiornamento interessati dal modello unico informatico

Come stabilito dal provv. Agenzia del Territorio 22.3.2005 (GU 25.3.2005 n. 70), il modello unico informatico si applica per presentare telematicamente le seguenti tipologie di atti di aggiornamento catastale, predisposte con gli applicativi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (DOCFA, PREGEO 9, 10 e versioni successive):

• dichiarazioni per l’accertamento delle unità immobiliari urbane di nuova costruzione;

• dichiarazioni di variazione dello stato dei beni;

• atti di aggiornamento geometrico;

• denunce di variazione di coltura delle particelle del Catasto Terreni;

• domande di voltura catastale;

• eventuali altri atti presentati ai fini dell’aggiornamento del Catasto.

3.3Modalità di presentazione del modello unico informatico

L’utente abilitato (si tratta, di norma, di un professionista dell’area tecnica qualificato per l’aggiornamento della banca dati catastale) deve:

• sottoscrivere il modello unico informatico catastale, mediante firma digitale;

• attestare nello stesso, mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, che il modello inoltrato per via telematica è la rappresentazione informatica dei documenti cartacei originali sottoscritti;

• qualora (come di norma avviene) si tratti di un professionista, attestare che la presentazione è effettuata su incarico dei soggetti obbligati.

3.4Ricezione del modello da parte dell’Agenzia delle Entrate

Il modello unico informatico catastale si considera presentato nel momento in cui ne è completata la ricezione da parte dell’ufficio del Territorio. Quest’ultimo rende disponibile all’utente, in via telematica:

• in caso di esito positivo dei controlli automatici, l’apposita ricevuta;

• in caso, invece, di esito negativo dei controlli automatici, un’apposita comunicazione, nella quale sono indicati i motivi che non consentono la presentazione del modello.

3.5Obbligo di conservazione dei documenti in formato cartaceo

Sussiste comunque l’obbligo di conservare per un periodo di 5 anni, debitamente sottoscritti, i documenti originali cartacei che sono stati trasmessi in via telematica, ivi compresi gli allegati.

4.Mutamenti nel possesso degli immobili

Le variazioni che si verificano (es. a seguito di compravendite, successioni mortis causa, ecc.) nel possesso degli immobili devono essere denunciate ai sensi dell’art. 20 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39. In particolare, si tratta dei mutamenti relativi alla persona:

• del proprietario;

• del soggetto che possiede i beni a titolo di altro diritto reale diverso dalla proprietà (es. usufrutto, uso, ecc.);

• del soggetto che gode di diritti reali sui beni stessi (es. nuda proprietà).

Lo strumento tecnico per ottemperare a tale obbligo, effettuando l’aggiornamento degli atti catastali, consiste nella voltura.

Voltura catastale

La voltura catastale è l’operazione di aggiornamento degli atti catastali che deve trovare luogo nel caso in cui, a seguito di atti di costituzione e/o trasferimento di diritti reali immobiliari, sia inter vivos che mortis causa, mutino:

• i soggetti possessori (es. a seguito di una compravendita immobiliare) e/o

• il titolo giuridico che fonda il possesso (es. a seguito della costituzione di un diritto di usufrutto o altro diritto reale di godimento).

Alle unità immobiliari urbane si applicano le medesime norme sulle volture catastali vigenti con riferimento ai terreni (art. 14 del DPR 26.10.72 n. 650).

⊳ Al riguardo, si veda il cap. 2 “Aggiornamento del Catasto Terreni”, in materia di volturazione catastale dei terreni, salvo quanto evidenziato in quella sede in merito alle particolarità della volturazione degli immobili urbani.

5.Denuncia di unità immobiliari di nuova costruzione

In capo al possessore del fabbricato di nuova edificazione sussiste l’obbligo di denunciare in Catasto, ai sensi dell’art. 28 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39, le unità immobiliari ivi situate entro 30 giorni dal momento in cui il fabbricato è divenuto abitabile o servibile all’uso (art. 34-quinquies co. 2 lett. a) del DL 10.1.2006 n. 4, conv. L. 9.3.2006 n. 80).

Lo stesso obbligo fa capo, altresì:

• al possessore di fabbricati (o porzioni di fabbricati) che, ancorché non nuovi, non risultino ancora censiti in Catasto;

• ai titolari di fabbricati censiti al Catasto Terreni che vengano a perdere i requisiti necessari per configurarne la ruralità ai fini fiscali.

La dichiarazione deve essere compilata per ogni singola unità immobiliare e deve essere corredata dalla relativa planimetria.

5.1Denuncia di fabbricato urbano o nuova costruzione (accatastamento)

L’accatastamento di un fabbricato urbano non censito o di una nuova costruzione richiede i seguenti adempimenti:

• presentazione al Catasto Terreni della denuncia di cambiamento dello stato dei terreni a seguito di edificazione (“mod. 3/SPC”), di cui è parte integrante il c.d. “tipo mappale”;

• presentazione al Catasto Fabbricati della dichiarazione relativa alle nuove unità immobiliari:

  • con il modello D1 e il modello 1NB, per le unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi A, B e C);

  • con il modello D1 e il modello 2NB per le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare (gruppi D ed E).

5.2Denuncia di cambiamento dello stato dei terreni a seguito di edificazione (tipo mappale)

Oltre a denunciare al Catasto Fabbricati, ex art. 28 del RDL 652/39, le unità immobiliari di nuova costruzione, i possessori dei terreni sui quali sono edificati i nuovi fabbricati, considerati immobili urbani ai sensi dell’art. 4 del RDL 652/39, sono tenuti a denunciare al Catasto Terreni “il cambiamento verificatosi nello stato del terreno per effetto dell’avvenuta edificazione”.

Alla denuncia al Catasto Terreni deve essere allegata una rappresentazione grafica dell’avvenuta variazione (c.d. “tipo mappale”), eseguita sopra un estratto di mappa catastale autentico, che comprenda le particelle sulle quali insistono i nuovi fabbricati.

Per espressa statuizione normativa (art. 8 della L. 679/69), il tipo mappale deve essere firmato:

• da un ingegnere, architetto, dottore in scienze agrarie, geometra, perito edile, perito agrario, regolarmente iscritto nell’Albo professionale della propria categoria;

• per accettazione, dal possessore delle particelle.

Finalità della denuncia di cambiamento nello stato dei terreni

Scopo della denuncia è quello di comunicare al Catasto Terreni il cambiamento di stato del terreno, che da inedificato diviene edificato.

Il tipo mappale rappresenta a sua volta i corpi di fabbrica che vanno ad insistere sul terreno a seguito dell’attività edificatoria.

La denuncia di cambiamento nello stato dei terreni deve essere presentata anche riguardo ai fabbricati che, pur non essendo di nuova costruzione, non risultino censiti in Catasto, in funzione proprio del loro accatastamento.

A titolo esemplificativo, tale è il caso dei fabbricati rurali censiti al Catasto Terreni, per i quali, ai sensi dell’art. 13 co. 14-ter del DL 201/2011, conv. L. 214/2011, è sorto l’obbligo dell’iscrizione al Catasto Fabbricati entro il 30.11.2012.

⊳ Cfr. il cap. 2 “Aggiornamento del Catasto Terreni”.

5.3Dichiarazione delle unità immobiliari di nuova costruzione

Termine per la presentazione della dichiarazione

In precedenza, gli immobili urbani di nuova costruzione dovevano essere dichiarati al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate (già ufficio del Territorio) entro il 31.1 dell’anno successivo a quello nel corso del quale erano divenuti agibili o servibili all’uso cui sono destinati (cfr. art. 28 della L. 11.8.39 n. 1249, nel testo anteriore alla novella).

L’art. 34-quinquies co. 2 lett. a) del DL 10.1.2006 n. 4, conv. L. 9.3.2006 n. 80, modificando tale disposizione, ha poi stabilito il nuovo termine di presentazione delle dichiarazioni in Catasto delle unità immobiliari di nuova costruzione nel trentesimo giorno successivo a quello in cui sono divenuti “abitabili o servibili all’uso cui sono destinati”.

Il provvedimento produce i propri effetti a decorrere dal 12.3.2006.

Sanzione per omessa o ritardata denuncia

In caso di omessa o ritardata denuncia, si applica la sanzione amministrativa prevista dall’art. 31 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39.

Come chiarito dalla circ. Agenzia del Territorio 17.4.2002 n. 2 (§ 3), risultano applicabili gli istituti del ravvedimento operoso e della definizione agevolata di cui agli artt. 13 e 16 del DLgs. 18.12.97 n. 472.

Per approfondimenti in merito alla disciplina delle sanzioni catastali, del ravvedimento operoso, ecc. si veda la circ. Agenzia del Territorio 17.4.2002 n. 2.

6.Mutamenti nello stato, consistenza o destinazione di unità immobiliari già censite

I possessori delle unità immobiliari urbane già censite sono obbligati a denunciare, ai sensi dell’art. 20 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. L. 11.8.39 n. 1249, le variazioni che intervengano nello stato di queste ultime, implicando mutamenti (art. 17 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39):

• nella consistenza

• e/o nel classamento, vale a dire nell’attribuzione:

  • della categoria;

  • e della classe.

6.1Variazioni rilevanti

Ai fini dell’aggiornamento degli atti catastali, la denuncia di variazione viene utilizzata ogni qual volta l’unità immobiliare subisca variazioni che implichino mutamenti:

• nello stato o nella destinazione d’uso tali da determinare una diversa attribuzione del classamento (categoria e classe);

• ovvero nella consistenza.

Congruità della situazione di fatto rispetto alla planimetria catastale

Negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi, aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, la conformità dello stato di fatto delle unità immobiliari urbane rispetto alla loro rappresentazione planimetrica depositata in Catasto, ai sensi dell’art. 19 co. 14 del DL 31.5.2010 n. 78, conv. L. 30.7.2010 n. 122, costituisce oggetto di specifica dichiarazione da parte del dante causa (es. venditore).

Qualora il confronto tra lo stato di fatto e la planimetria catastale riveli incoerenze e difformità idonee a comportare una differente consistenza o un diverso classamento - e quindi, in ultima analisi, una diversa rendita catastale - al fine di rendere tale dichiarazione in atto, occorre previamente presentare una dichiarazione di variazione, allegando la relativa planimetria.

La circ. Agenzia del Territorio 9.7.2010 n. 2 ha chiarito che alla denuncia di variazione sono applicabili anche le sanzioni. Sul tema, cfr. anche la circ. Agenzia del Territorio 10.8.2010 n. 3.

Variazioni nella destinazione

A titolo meramente esemplificativo, costituiscono variazioni della destinazione delle unità immobiliari:

• la trasformazione di un negozio (C/1) in un appartamento (es. A/2);

• la trasformazione di un fabbricato da alloggio collettivo (gruppo B) ad albergo (D/2);

• la trasformazione da ufficio (A/10) ad abitazione (es. A/3) e viceversa;

• il passaggio di un’unità immobiliare prematuramente classata ad unità “in corso di costruzione” o altra categoria del gruppo F.

Variazioni nella consistenza

Ogni qual volta si verifichi un mutamento nella consistenza di un’unità immobiliare già censita in Catasto, la dichiarazione deve essere corredata da un elaborato planimetrico (art. 20 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39).

Si determina variazione della consistenza dell’unità immobiliare a seguito di interventi che:

• modifichino, in alternativa:

  • il perimetro;

  • il volume;

  • la distribuzione degli spazi interni all’unità immobiliare;

• ovvero determinino la soppressione di alcune unità immobiliari già censite o la creazione di nuove unità immobiliari.

Le ipotesi di variazione planimetrica sono le seguenti:

• divisione, con relativo frazionamento, di unità immobiliari già censite (con creazione di nuove unità immobiliari);

• frazionamento di unità immobiliari già censite in vista di un trasferimento di diritti;

• fusione (soppressione di unità immobiliari già censite, a seguito del loro accorpamento in unità immobiliari di maggiori dimensioni);

• ampliamento e sopraelevazione (accrescimento della consistenza di unità immobiliari già censite);

• demolizione parziale (riduzione della consistenza di unità immobiliari già censite);

• demolizione totale (soppressione di unità immobiliari già censite);

• modifica della distribuzione interna dell’unità immobiliare;

• ristrutturazione;

• frazionamento e fusione;

• variazione toponomastica;

• ultimazione di fabbricati già censiti come “in corso di costruzione”.

Allegati alla denuncia di variazione catastale

In funzione della tipologia di variazione planimetrica denunciata, può rendersi necessaria la redazione di ulteriori allegati.

A titolo esemplificativo, in caso di suddivisione di un’unità censita in Catasto in più unità, occorrerà che alla denuncia di variazione venga allegato il relativo tipo di frazionamento, redatto da un professionista abilitato (es. geometra, architetto, ecc.). Ancora, in caso di ampliamento di un fabbricato già censito, potrebbe rendersi necessario allegare alla denuncia il nuovo “tipo mappale”, che raffiguri il corpo di fabbrica quale risulta a seguito dell’intervento, ecc.

⊳ Cfr. riguardo al tipo di frazionamento e al tipo mappale, si veda il cap. 2 “Aggiornamento del Catasto Terreni”.

Interventi edilizi complessi

Talune fattispecie di variazione comportano la soppressione di unità immobiliari già censite e la costituzione di nuove unità immobiliari.

Si pensi al caso del frazionamento, che comporta necessariamente la soppressione dell’unità immobiliare originaria e la costituzione di quelle risultanti. Ancora, si pensi agli interventi di recupero edilizio di maggior entità (es. ristrutturazione edilizia, restauro o risanamento conservativo), che comportano quasi sistematicamente la soppressione di talune unità immobiliari preesistenti e la costituzione di nuove unità immobiliari, che devono essere oggetto di denuncia di nuova costruzione. A tal fine, nel quadro B del modello D1, predisposto nell’ambito della procedura DOCFA, è evidenziato il numero delle unità immobiliari, rispettivamente:

• in costituzione;

• in variazione;

• in soppressione.

6.2Redazione e presentazione della denuncia

Per la predisposizione della denuncia di variazione, si utilizza la procedura informatica (denominata DOCFA), introdotta dal DM 701/94.

L’invio della denuncia può avvenire oggi tramite il modello unico informatico di cui all’art. 1 co. 374 della L. 30.12.2004.

6.3Termine per la presentazione della dichiarazione

La dichiarazione di variazione nello stato delle unità immobiliari urbane già censite in Catasto deve essere presentata entro 30 giorni dal momento in cui le variazioni si sono verificate (art. 34-quinquies co. 2 lett. b) del DL 10.1.2006 n. 4, conv. L. 9.3.2006 n. 80).

6.4Sanzione per omessa o ritardata denuncia

In caso di omessa o ritardata denuncia, si applica la sanzione amministrativa prevista dall’art. 31 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39.

► REVISIONE DEGLI ESTIMI

L’Amministrazione del Catasto ha facoltà, ai sensi dell’art. 34 del RDL 652/39, conv. L. 11.8.39 n. 1249, di rivedere in qualunque tempo il prospetto delle tariffe in determinate zone censuarie, “quando la revisione si renda opportuna per sopravvenute variazioni di carattere permanente nello stato e nella capacità di reddito delle unità immobiliari”.

Gli artt. 6 e 7 del DPR 29.9.73 n. 604 dispongono poi che le revisioni generali o parziali delle tariffe d’estimo, nonché delle rendite catastali delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale o particolare:

• sono effettuate dall’Amministrazione del Catasto, in base ai criteri contenuti nella L. 11.8.39 n. 1249, come modificata dal DLgs. 8.4.48 n. 514 e dal DPR 1.12.49 n. 1142;

• devono essere disposte “con apposito decreto ministeriale”;

• devono riferirsi, per ciò che concerne gli elementi economici da assumere a base per la determinazione delle nuove tariffe d’estimo (rendite), a quelli medi e ordinari dei periodi stabiliti nel decreto ministeriale che le dispone (così l’art. 8 del DPR 604/73).

Inscrivendosi nel solco delle riferite prescrizioni della legge catastale, l’art. 37 co. 2 del TUIR dispone che “le tariffe d’estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l’esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni”.

Ai sensi della disposizione richiamata, inoltre, la revisione delle tariffe d’estimo:

• può essere effettuata anche per singole zone censuarie;

• è disposta con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, previo parere della Commissione censuaria centrale.

⊳ Cfr. riguardo alla decorrenza degli effetti fiscali dei nuovi estimi, si rinvia alle considerazioni svolte nel cap. 7 “Decorrenza degli effetti fiscali delle rendite dei fabbricati”.

► REVISIONE DI QUALIFICAZIONE, CLASSIFICAZIONE E CLASSAMENTO

Le revisioni relative al classamento delle unità immobiliari a destinazione ordinaria e della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale o particolare sono effettuate, ai sensi dell’art. 9 del DPR 604/73:

• “dall’amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali”;

• nel rispetto dei criteri definiti dalla L. 11.8.39 n. 1249, come modificata dal DLgs. 8.4.48 n. 514 e dal regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano approvato con DPR 1.12.49 n. 1142.

È riconosciuta poi all’Amministrazione del Catasto, dall’art. 13 del regolamento 1142/49, la facoltà di rivedere il quadro delle categorie e classi in determinate zone censuarie, “quando la revisione si renda opportuna per sopravvenute variazioni di carattere permanente nell’accertamento dello stato delle unità immobiliari”.

Infine, ai sensi dello stesso art. 9 del DPR 604/73, oltre alle tariffe d’estimo delle unità immobiliari a destinazione ordinaria ed alle rendite delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare, possono costituire oggetto di revisione generale, estesa a tutto il territorio nazionale:

• la qualificazione (individuazione della categoria delle singole unità immobiliari);

• la classificazione (dividere ogni categoria in tante classi quanti sono i gradi diversi delle capacità di reddito dei fabbricati della categoria, tenendo conto delle varie condizioni che la influenzano);

• il classamento (attribuzione di categoria e classe a ciascuna unità immobiliare),

delle unità immobiliari urbane.

Si tratta di una tipologia di revisione generale ispirata alla necessità di mantenere la corrispondenza tra le risultanze catastali e le mutate condizioni dei fabbricati, legate allo sviluppo urbanistico ed all’evolversi della tecnica e dei materiali impiegati in edilizia dall’altro lato.

Tale tipologia di revisione generale (art. 9 del DPR 604/73):

• deve essere effettuata:

  • “dall’amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali”;

  • nel rispetto dei criteri definiti dalla L. 11.8.39 n. 1249, come modificata dal DLgs. 8.4.48 n. 514 e dal regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano approvato con DPR 1.12.49 n. 1142;

• è disposta con decreto ministeriale, per tutto il territorio nazionale.

► REVISIONE DEL CLASSAMENTO DA PARTE DEL COMUNE

1.Revisione del classamento per intere microzone

I Comuni hanno la facoltà, per espressa previsione dell’art. 1 co. 335 e ss. della L. 30.12.2004 n. 311 (Finanziaria 2005), di richiedere agli uffici delle Entrate la revisione del classamento delle unità immobiliari di una determinata microzona qualora i valori delle unità immobiliari in essa situate si discostino in misura significativa dai valori medi catastali determinati ai fini dell’IMU.

La revisione del classamento consiste nell’assegnazione, alle unità immobiliari interessate, di nuove categorie e classi, nonché - conseguentemente - di nuove rendite catastali.

Nozione di “microzona”

La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari (art. 2 co. 1 del DPR 138/98).

1.1Disposizioni attuative

La normativa di attuazione è contenuta nella determinazione dell’Agenzia del Territorio 16.2.2005 (GU 18.2.2005 n. 40), emanata ai sensi dell’art. 1 co. 339 della L. 311/2004.

La determinazione Agenzia del Territorio 16.2.2005 prevede inoltre che le operazioni di revisione parziale del classamento per determinate microzone devono essere richieste dai Comuni, tramite motivata istanza da trasmettere ai competenti uffici del Territorio.

Questi ultimi, esaminata la richiesta del Comune e verificata la sussistenza dei presupposti, deve emanare i provvedimenti di attivazione della revisione del classamento entro:

• il 31 maggio, per le richieste pervenute entro il 15 aprile di ciascun anno;

• il 30 novembre, per le richieste pervenute entro il 15 ottobre di ciascun anno.

1.2Scostamento significativo del valore medio di mercato relativo alla microzona

Per discernere se sussistano o meno le condizioni per l’insorgere, in capo al Comune, della facoltà di richiedere la revisione del classamento delle unità immobiliari site in una determinata microzona, occorre computare il valore medio di mercato delle unità immobiliari ivi situate, applicando i criteri a tal fine stabiliti dal DPR 23.3.98 n. 138 (in particolare, rileva l’Allegato “A” del decreto citato).

Allo stesso modo, per le unità immobiliari situate nella microzona, occorre determinare il valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU.

Occorre quindi determinare il rapporto tra:

• valore medio di mercato e;

• valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU.

La stessa operazione (determinazione del valore medio di mercato e del valore medio catastale) deve essere effettuata rispetto all’insieme delle microzone comunali (e quindi, con riferimento all’insieme delle unità immobiliari ivi situate).

Occorre quindi confrontare il risultato del rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale riferito alla microzona con quello parallelamente computato rispetto all’insieme delle microzone comunali.

La richiesta della revisione del classamento delle unità immobiliari della microzona è ammessa soltanto ove il primo si discosti “in misura significativa” dal secondo.

La disposizione non chiarisce quando lo scostamento possa ritenersi in tal senso significativo. Al riguardo, è tuttavia intervenuta l’Agenzia del Territorio, con la determinazione del 16.2.2005, chiarendo che il riclassamento può essere effettuato nei casi in cui si registri uno scostamento pari almeno al 35% tra:

• il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale determinato ai fini dell’IMU, in relazione alla singola microzona;

• e l’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Sotto altro aspetto, la determinazione ha peraltro chiarito che per operare la revisione parziale del classamento è necessario che il territorio comunale sia ripartito in almeno tre microzone.

1.3Computo e aggiornamento del valore medio di mercato

Per la selezione delle microzone interessate dalla revisione parziale del classamento, il valore medio di mercato delle unità immobiliari (site nella microzona così come nell’insieme delle microzone), determinato applicando i criteri stabiliti dal DPR 23.3.98 n. 138, deve essere aggiornato utilizzando i valori dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio, riferiti al secondo semestre 2004 (in tal senso si è espressa la determinazione del 16.2.2005 - GU 18.2.2005 n. 40).

L’aggiornamento del valore medio di mercato si effettua calcolando:

• il valore centrale dell’intervallo dei valori indicati nell’Osservatorio, con riferimento alla tipologia immobiliare omogenea a quella del valore medio di mercato individuato ai sensi del suddetto DPR 138/98 ed alla zona territoriale dell’Osservatorio corrispondente alla microzona comunale;

• la media dei relativi valori centrali, qualora ad una microzona corrispondano due o più zone territoriali dell’Osservatorio.

1.4Computo del valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’IMU

Agli effetti della procedura in esame, per valore medio catastale ai fini dell’applicazione dell’IMU si intende, come stabilito dall’Agenzia del Territorio nella determinazione 16.2.2005, il valore unitario per metro quadrato di superficie, ottenuto come quoziente tra:

• la sommatoria dei valori costituenti la base imponibile dell’IMU relativi alle unità immobiliari ubicate nella microzona e omogenee, per destinazione e categoria catastale, a quelle di riferimento per il valore medio di mercato. Si ricorda che il valore catastale delle unità immobiliari determinato ai fini dell’IMU è pari al prodotto della rendita iscritta in Catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento, rivalutata del 5%, per un coefficiente moltiplicatore (che cambia a seconda della categoria catastale di riferimento);

• la superficie complessiva delle medesime unità immobiliari; la superficie delle unità immobiliari è desunta, con riferimento al territorio analizzato, dalla banca dati catastale, in forma diretta o indiretta attraverso il vano medio.

1.5Richiesta di revisione del classamento della microzona

La determinazione Agenzia del Territorio 16.2.2005 prevede inoltre che le operazioni di revisione parziale del classamento per determinate microzone devono essere richieste dai Comuni, tramite motivata istanza da trasmettere ai competenti uffici provinciali del Territorio.

Questi ultimi, esaminata la richiesta del comune e verificata la sussistenza dei presupposti, deve emanare i provvedimenti di attivazione della revisione del classamento entro:

• il 31 maggio, per le richieste pervenute entro il 15 aprile di ciascun anno;

• il 30 novembre, per le richieste pervenute entro il 15 ottobre di ciascun anno.

1.6Notifica degli atti attributivi delle nuove rendite

Gli atti attributivi delle nuove rendite derivanti dalla revisione del classamento delle microzone, unitamente alla quantificazione delle somme dovute, ai sensi dell’art. 8 co. 1 della determinazione Agenzia del Territorio 16.2.2005:

• sono notificati al soggetto interessato secondo la normativa vigente, con la collaborazione dei Comuni;

• devono contenere le indicazioni previste per gli atti impugnabili, definite dall’art. 19 del DLgs. 31.12.92 n. 546.

1.7Decorrenza degli effetti fiscali delle nuove rendite

Ai fini fiscali risulta rilevante individuare il momento dal quale le nuove rendite producono effetto.

⊳ Cfr. al riguardo il cap. 7 “Decorrenza degli effetti fiscali delle rendite dei fabbricati”.

2.Accatastamento o revisione del classamento di singole unità immobiliari su richiesta del Comune

A decorrere dall’1.1.2005, i Comuni, per effetto dell’art. 1 co. 336 della L. 30.12.2004 n. 311, qualora nel loro territorio constatino la presenza di immobili:

• non denunciati in Catasto;

• ovvero iscritti in Catasto con un classamento divenuto incoerente a seguito di intervenute variazioni edilizie,

devono richiedere ai soggetti che ne risultano possessori a titolo di proprietà o altro diritto reale di presentare la denuncia di iscrizione (variazione) in Catasto, redatta conformemente al DM 19.4.94 n. 704 (con la procedura DOCFA), entro 90 giorni dalla richiesta stessa.

La richiesta del Comune, contenente:

• gli elementi constatati (mancata iscrizione in Catasto o situazione di fatto non più coerente con il classamento catastale);

• nonché, se accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale,

deve essere:

• notificata ai soggetti interessati;

• e comunicata, con gli estremi di notificazione, all’ufficio del Territorio.

In ottemperanza a tale disposizione, l’Agenzia del Territorio ha quindi adottato la determinazione 16.2.2005 (GU 18.2.2005 n. 40), i cui contenuti essenziali sono sintetizzati nel prosieguo.

2.1Unità immobiliari oggetto di attribuzione o rideterminazione della rendita

Le unità immobiliari di proprietà privata, oggetto di attribuzione o rideterminazione della rendita, sono individuate dai Comuni sulla base della constatazione di idonei elementi, quali ad esempio quelli rinvenibili:

• nell’archivio edilizio comunale e nell’archivio delle licenze commerciali;

• nei verbali di accertamento di violazioni edilizie, nella cartografia tecnica, nelle immagini territoriali o in ogni altra documentazione idonea allo scopo.

Interventi edilizi rilevanti

In tale ambito possono essere oggetto di trattazione le richieste dei Comuni riguardanti le unità immobiliari:

• interessate da interventi edilizi che abbiano comportato la modifica permanente nella destinazione d’uso, ovvero un incremento stimabile in misura non inferiore al 15% del valore di mercato e della relativa redditività ordinaria, derivante, di regola, da interventi di:

  • ristrutturazione edilizia (art. 3 co. 1 lett. d) del DPR 6.6.2001 n. 380);

  • restauro e risanamento conservativo (art. 3 co. 1 lett. c) del DPR 6.6.2001 n. 380), qualora in particolare abbiano interessato l’intero edificio;

  • manutenzione straordinaria (art. 3 co. 1 lett. b) del DPR 6.6.2001 n. 380), in particolare quando gli interventi abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari;

• di nuova costruzione (art. 3 co. 1 lett. e) del DPR 6.6.2001 n. 380), non dichiarate in Catasto;

• interessate dal rilascio di licenze ad uso commerciale che abbiano comportato modifiche permanenti nella destinazione d’uso, come definita nelle categorie catastali, e che sono iscritte in Catasto con categoria non coerente con la destinazione autorizzata;

• che hanno perso i requisiti di ruralità, come previsti dal DPR 23.3.98 n. 139.

Interventi edilizi non rilevanti

Non sono interessate dall’adeguamento delle risultanze catastali le unità immobiliari già censite e oggetto di interventi edilizi che non abbiano comportato una variazione di destinazione d’uso, né un incremento del valore e della relativa redditività ordinaria in misura significativa ai fini della variazione del classamento, quali, di norma, gli interventi di:

• manutenzione ordinaria (art. 3 co. 1 lett. a) del DPR 6.6.2001 n. 380);

• manutenzione straordinaria, qualora, ad esempio, non abbiano comportato una variazione della consistenza e delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari;

• restauro e risanamento conservativo, qualora, ad esempio, non abbiano interessato l’intero edificio;

• di adeguamento degli impianti tecnologici alle normative tecniche e di sicurezza, di riparazione e rinnovo di impianti esistenti, di consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali.

2.2Notifica agli interessati della richiesta di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale

Il Comune notifica ai soggetti interessati la richiesta di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale, contenente:

• i dati catastali dell’unità immobiliare, quando disponibili, ovvero del terreno sul quale insiste la costruzione non dichiarata in Catasto;

• gli elementi oggetto della constatazione di omessa denuncia catastale o di classamento non più adeguato;

• le modalità per adempiere agli obblighi in esame. La denuncia di iscrizione (variazione) deve essere presentata:

  • secondo la procedura DOCFA, di cui al DM 19.4.94 n. 701;

  • da parte di un professionista tecnico abilitato;

• il termine di 90 giorni, dalla notifica della richiesta, per provvedere all’adempimento;

• le conseguenze in caso di inadempienza;

• la data, qualora accertabile, cui riferire il mancato adempimento degli obblighi in materia di dichiarazione delle nuove costruzioni o di variazione di quelle censite al Catasto Fabbricati.

2.3Comunicazione all’ufficio delle Entrate della richiesta di presentazione dell’atto di aggiornamento catastale

Il Comune deve comunicare agli uffici delle Entrate di aver richiesto ai contribuenti interessati (proprietari o possessori a titolo di altro diritto reale delle unità immobiliari urbane) la presentazione dell’atto di aggiornamento catastale, indicando anche gli estremi di notificazione dell’atto recante tale richiesta.

Tale comunicazione può essere contestuale alla richiesta di revisione del classamento per determinate microzone in relazione alle unità immobiliari ricadenti nelle microzone stesse.

2.4Inottemperanza del possessore e adeguamento d’ufficio delle risultanze catastali

Se, entro il suddetto termine di 90 giorni dalla notifica, il soggetto interessato non presenta la denuncia di iscrizione o variazione catastale, l’ufficio del Territorio provvede direttamente ai necessari aggiornamenti, sulla base della documentazione trasmessa dai Comuni.

In tal caso, i soggetti inadempienti sono tenuti al versamento:

• dei tributi dovuti;

• delle sanzioni previste dall’art. 31 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. L. 11.8.39 n. 1249 (comprese tra un minimo di 258,00 euro e un massimo di 2.066,00 euro per le violazioni anteriori all’1.7.2011 e tra un minimo di 1.032,00 euro ed un massimo di 8.264,00 euro per le violazioni commesse dall’1.7.2011);

• delle spese di notifica;

• degli oneri per l’attività svolta dall’ufficio, determinati con provvedimento del Direttore Agenzia del Territorio.

Ravvedimento operoso

Come chiarito dalla circ. Agenzia del Territorio 17.4.2002 n. 2 (§ 3), risultano applicabili gli istituti del ravvedimento operoso e della definizione agevolata di cui agli artt. 13 e 16 del DLgs. 18.12.97 n. 472.

2.5Rigetto della richiesta di adeguamento catastale

L’ufficio delle Entrate verifica la documentazione prodotta dal Comune e quella eventualmente fatta pervenire dai soggetti interessati.

Qualora venga rilevata la non sussistenza dell’obbligo della denuncia di iscrizione o di variazione catastale, l’ufficio competente ne dà comunicazione al Comune.

2.6Notifica degli atti attributivi delle nuove rendite

Gli atti attributivi delle nuove rendite, derivanti dall’adeguamento delle risultanze catastali a seguito di interventi edilizi, unitamente alla quantificazione delle somme dovute:

• sono notificati al soggetto interessato secondo la normativa vigente, con la collaborazione dei Comuni;

• devono contenere le indicazioni previste per gli atti impugnabili, definite dall’art. 19 del DLgs. 31.12.92 n. 546.

► ACCATASTAMENTO DI FABBRICATI NON CENSITI O EX RURALI

1.Richiesta di iscrizione al catasto fabbricati

1.1Pubblicazione del comunicato dell’Agenzia del territorio sulla Gazzetta Ufficiale

Al termine di ogni verifica periodica, l’Agenzia delle Entrate, con apposito comunicato da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale, rende nota la disponibilità, per ciascun Comune, dell’elenco degli immobili:

• iscritti al Catasto Terreni, per i quali siano venuti meno i requisiti per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali;

• ovvero non dichiarati al Catasto.

Il comunicato contiene quindi l’elenco dei Comuni nei quali sono situati gli immobili interessati dalla procedura.

1.2Pubblicità degli elenchi di immobili da regolarizzare

Per i 60 giorni successivi alla pubblicazione del comunicato sulla Gazzetta Ufficiale, l’Agenzia delle Entrate provvede a pubblicizzare l’elenco degli immobili per i quali, nell’ambito del territorio di ciascun Comune interessato, si sia riscontrata la necessità di regolarizzare l’iscrizione catastale:

• presso i propri uffici provinciali;

• sul proprio sito Internet;

• presso i Comuni interessati.

Nell’elenco, con riferimento a ciascun immobile, deve essere indicata, se accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della dichiarazione al Catasto Fabbricati.

Pubblicità degli elenchi di immobili

La pubblicità, con le modalità suindicate, degli elenchi di fabbricati interessati dalla procedura, vale quale richiesta, indirizzata ai soggetti che li possiedono a titolo di proprietà o altro diritto reale (es. usufrutto, abitazione), di iscriverli al Catasto Fabbricati.

A tal fine, gli elenchi degli immobili interessati dalla procedura devono indicare, per ciascun immobile:

• gli elementi constatati (es. assenza di ogni denuncia in Catasto per il Fabbricato);

• la data (qualora accertata) cui riferire la mancata presentazione della dichiarazione al Catasto.

Per ciascuna particella viene inoltre segnalata la data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del comunicato dell’Agenzia del Territorio. Da tale data decorre il termine di 7 mesi entro il quale deve essere presentato l’atto di aggiornamento catastale.

Persistenza di eventuali profili di irregolarità urbanistica

L’Agenzia delle Entrate, a norma dell’art. 19 co. 8 del DL 78/2010, una volta registrati gli atti di aggiornamento presentati, “rende disponibili ai Comuni le dichiarazioni di accatastamento per i controlli di conformità urbanistico-edilizia, attraverso il Portale per i Comuni”.

La disposizione in esame offre lo spunto per rammentare che la procedura disciplinata dall’art. 2 co. 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006, consente a chi si attivi entro i termini di legge di regolarizzare il solo illecito catastale, consistente nell’omessa presentazione della denuncia di nuova costruzione (ovvero di variazione) catastale, ma non anche gli illeciti urbanistici (es. intervento di nuova costruzione o di recupero edilizio effettuato in assenza del titolo abilitativo prescritto dalle norme urbanistiche nazionali, regionali e comunali, ovvero in difformità totale o parziale da esso).

Adempimento spontaneo successivo allo spirare del termine

Come chiarito sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate, per il possessore risulta comunque conveniente provvedere in prima persona, prima della surroga degli uffici, anche una volta che sia decorso detto termine.

In tal caso, occorre tuttavia inviare agli uffici competenti una comunicazione formale finalizzata ad informare che è già stato conferito incarico ad un tecnico abilitato affinché provveda ad operare l’iscrizione in Catasto.

In difetto di tale comunicazione, gli uffici potrebbero infatti attivarsi, in surroga dei soggetti risultati inadempienti allo spirare del termine, secondo l’iter prescritto dall’art. 2 co. 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006.

Aggiornamento catastale effettuato d’ufficio in caso di inerzia dei titolari

Qualora i titolari del fabbricato non abbiano presentato l’atto di aggiornamento catastale richiesto entro il termine prescritto (29.4.2011 o 30.4.2011), provvedono gli uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate, con oneri a carico degli interessati.

2.Regolarizzazione catastale d’ufficio

2.1Comunicazione all’inadempiente

La circ. Agenzia del Territorio 15.6.2007 n. 7 (§ 8) precisa che, qualora il possessore non adempia, l’ufficio “inoltra uno specifico avviso di sopralluogo - a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno - al soggetto obbligato alla dichiarazione in catasto, contestando fra l’altro, l’inosservanza all’adempimento previsto dalla legge”.

In merito ai contenuti di tale avviso, valgono le precisazioni fornite dalla circ. 4.8.2005 n. 10/T con riferimento all’art. 1 co. 336 della L. 311/2004 (procedura promossa dai Comuni volta a dare impulso alle denunce di nuova iscrizione o di variazione catastale).

2.2Surroga dell’ufficio

Il direttore dell’ufficio procede quindi nell’attività di surroga, affidando l’incarico alle proprie strutture tecnico-operative.

Per gli adempimenti degli uffici e gli aspetti procedurali la circ. 7/2007/T (§ 8) rinvia ai chiarimenti forniti con la circ. 4.8.2005 n. 10/T (§ 8), con riferimento all’art. 1 co. 336 della L. 311/2004.

2.3Indicazione da apporre sul documento di aggiornamento catastale

La circ. 7/2007/T (§ 8) chiarisce che sul documento di aggiornamento catastale presentato dalla parte o dall’ufficio (in attività di surroga), nell’apposita casella del modello DOCFA, deve essere indicata quale tipologia della dichiarazione la dicitura:

• “ex fabbricato rurale”, in caso di dichiarazione in Catasto per perdita dei requisiti di ruralità;

• ovvero “fabbricato mai dichiarato in catasto”, in caso di fabbricato per il quale sia stata omessa la presentazione della dichiarazione in Catasto entro il termine prescritto dalla legge (attualmente, 30 giorni dalla data della sua ultimazione).

2.4Iscrizione del fabbricato al Catasto Fabbricati

L’iscrizione del fabbricato al Catasto Fabbricati avviene attraverso la predisposizione delle relative dichiarazioni redatte ai sensi del DM 19.4.94 n. 701 (DOCFA).

L’esito dell’iscrizione viene notificato ai titolari del fabbricato.

2.5Determinazione degli oneri a carico dell’inadempiente

Conformemente a quanto disposto dall’art. 6 del provv. Direttore Agenzia delle Entrate 9.2.2007, gli oneri posti a carico della parte inadempiente sono individuati nella tabella allegata alla determinazione Agenzia del Territorio 29.9.2009 (GU 6.10.2009 n. 232), che, con effetto dal 7.10.2009, ha aggiornato gli importi definiti con la precedente determinazione Agenzia del Territorio 13.8.2007. Quanto agli oneri posti a carico del possessore dell’immobile per l’attribuzione della rendita presunta, rileva la Tabella allegata al provv. Agenzia del Territorio 19.4.2011.

3.Rendita presunta

Il DL 78/2010 completa il quadro normativo della procedura di cui all’art. 2 co. 36 del DL 262/2006 conv. L. 286/2006, prevedendo che, qualora il possessore non provveda a denunciare l’immobile in Catasto entro il termine del 30.4.2011, nelle more dell’accatastamento redatto tramite la procedura DOCFA, l’ufficio attribuisca all’immobile una rendita presunta, iscrivendola transitoriamente in Catasto.

La rendita presunta consentirà di assolvere gli obblighi fiscali nelle more dell’iscrizione dell’immobile in Catasto con la procedura DOCFA, presumibilmente d’ufficio.

A norma dell’art. 19 co. 10 del DL 78/2010, per la definizione della rendita presunta, l’Agenzia delle Entrate può anche:

• assumere quale base elementi tecnici forniti dai Comuni;

• stipulare apposite convenzioni con gli Organismi rappresentativi delle categorie professionali.

I possessori delle unità immobiliari alle quali sia stata attribuita la rendita presunta devono presentare l’atto di aggiornamento catastale (DOCFA) entro 120 giorni dalla data di pubblicazione del comunicato sulla Gazzetta Ufficiale (art. 11 co. 7 del DL 2.3.2012 n. 16).

Se la presentazione della DOCFA (recante la rendita proposta) non avviene entro tale termine, si applica la sanzione di cui all’art. 12 co. 2 del DLgs. 23/2011, compresa tra un minimo di euro 1.032,00 ed un massimo di euro 8.264,00.

3.1Criteri di determinazione della rendita presunta

I criteri per la determinazione della rendita presunta da iscrivere transitoriamente in catasto per gli immobili c.d. “fantasma” sono stati definiti dal provv. Agenzia del Territorio 19.4.2011 e vengono sintetizzati nella tabella riportata in seguito.

Quanto all’individuazione del numero di unità immobiliari facenti parte del fabbricato in tutto o in parte non dichiarato in Catasto, vale la circ. Agenzia del Territorio 18.11.2011 n. 7 (§ 2) secondo cui:

• il numero delle unità immobiliari è stato individuato “in modo speditivo” sulla base delle informazioni desumibili dal sopralluogo, tenendo conto dell’autonoma potenzialità e rilevanza funzionale e reddituale delle diverse porzioni immobiliari;

• in linea generale, comunque, il numero delle unità immobiliari individuate è almeno pari al numero delle diverse destinazioni d’uso riscontrate in sede di sopralluogo. In tal senso, è stata attribuita distinta rilevanza, rispettivamente:

  • ai locali destinati alla residenza;

  • ai locali adibiti a deposito di cose o automezzi;

  • ai locali destinati ad attività produttive artigianali, industriali, commerciali, ecc.

Pertanto, ove ad esempio il sopralluogo abbia evidenziato la presenza di un fabbricato residenziale unifamiliare con autorimessa, sono state individuate due unità immobiliari urbane: l’abitazione e - appunto - l’autorimessa:

• per i fabbricati insistenti su diverse particelle di terreno, è stata individuata almeno una unità immobiliare per ciascuna particella, con conseguente ripartizione delle consistenze;

• per i fabbricati oggetto di ampliamento non denunciato in Catasto, è stata individuata almeno un’unità immobiliare urbana ricadente sulla sola porzione frutto dell’ampliamento.

Da quanto premesso si desume che l’individuazione delle unità immobiliari è stata condotta in maniera piuttosto sommaria, limitandosi ai dati desumibili dal sopralluogo.

È così del tutto plausibile che la regolarizzazione catastale definitiva conduca ad un numero di unità immobiliari superiore o inferiore a quello definito ai fini della determinazione della rendita presunta.

3.2Oneri a carico dell’interessato

Gli oneri relativi all’attribuzione della rendita presunta sono posti a carico dell’interessato (art. 19 co. 10 del DL 78/2010, conv. L. 122/2010 - il possessore del fabbricato non censito che non si sia attivato per denunciarlo in Catasto entro il 30.4.2011, ovvero entro il 29.4.2011).

Il provv. Agenzia delle Entrate 24.2.2012 ha esteso l’utilizzo del modello F24 al versamento delle somme dovute per l’attribuzione della rendita presunta (tributi speciali catastali, sanzione amministrativa, oneri accessori, interessi).

3.3Funzione fiscale della rendita presunta

A seguito della soppressione del co. 4 dell’art. 5 del DLgs. 504/92 ad opera dell’art. 1 co. 173 lett. a) della L. 27.12.96 n. 296, in difetto di criteri normativi idonei a consentire di definire la base imponibile, per i fabbricati non iscritti in Catasto con attribuzione di rendita è divenuto impossibile liquidare l’IMU (rispetto alla quale si ripropongono considerazioni analoghe a quelle valide ai fini dell’ICI).

Si pone così l’esigenza di iscrivere tempestivamente il fabbricato, attribuendo una rendita d’ufficio, seppure ad efficacia transitoria, limitata al tempo strettamente necessario per perfezionare la pratica di iscrizione catastale tramite la procedura DOCFA di cui al DM 701/94.

A tale funzione risponde appunto la rendita presunta di cui all’art. 19 co. 8 del DL 78/2010, la quale, risultando iscritta negli atti catastali (per quanto pro tempore, nelle more dell’accatastamento definitivo operato d’ufficio), consente di liquidare l’IMU su una base imponibile determinata a norma dell’art. 13 co. 4 e 5 del DL 6.12.2011 n. 201, conv. L. 22.12.2011 n. 214, e cioè capitalizzando la rendita, opportunamente rivalutata, per i coefficienti moltiplicatori.

La rendita presunta attribuita agli immobili individuati ex art. 2 co. 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006, nel triennio 2007-2009, ha un’efficacia retroattiva e temporanea, in quanto essa:

• salvo prova contraria, (es. che l’immobile è stato costruito successivamente), da fornire in sede di autotutela, fa retroagire i propri effetti fin dall’1.1.2007,

• consente di liquidare i tributi, per le annualità 2007 e successive, a titolo di acconto e salvo conguaglio,

• una volta che all’immobile sia attribuita la rendita, per iniziativa di parte (rendita proposta) o d’ufficio, si profila l’esigenza di liquidare le imposte per le annualità interessate, determinando il conguaglio,

ai sensi dell’art. 2 co. 5-bis del DL 29.12.2010 n. 225, conv. L. 26.2.2011 n. 10. Risulta quindi comprensibile il motivo per cui, per la rendita attribuita all’immobile in sede di accatastamento definitivo (sia essa proposta dalla parte o attribuita d’ufficio) l’art. 2 co. 5-bis del DL 225/2010, conv. L. 10/2011, prevede la stessa efficacia temporale della rendita presunta, riferendone retroattivamente gli effetti all’1.1.2007.

3.4Efficacia della rendita presunta

La decorrenza degli effetti della rendita presunta iscritta transitoriamente in catasto dagli uffici in caso di inadempimento del possessore è oggetto di una statuizione ad hoc da parte dell’art. 2 co. 5-bis del DL 29.12.2010 n. 225, conv. L. 26.2.2011 n. 10.

3.5Ricorso contro la rendita presunta

Contro l’avviso di accertamento connesso all’attribuzione della rendita presunta, è sempre possibile presentare ricorso innanzi al giudice tributario, entro il termine ordinario di 60 giorni.

Il termine (60 giorni) ordinariamente previsto dall’art. 21 del DLgs. 546/92 per la proposizione del ricorso prende a decorrere una volta che siano trascorsi 60 giorni dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del comunicato dell’Agenzia del Territorio che dà notizia dell’avvenuta affissione degli avvisi di accertamento all’albo pretorio comunale.

3.6Riesame in autotutela dell’atto attributivo della rendita presunta

La rendita presunta viene individuata, a seguito di sopralluogo, in base ai criteri semplificati definiti dal provv. Agenzia del Territorio 19.4.2011 n. 24826, ed ha un carattere presuntivo e una durata transitoria.

In ragione di ciò, la circ. Agenzia del Territorio 18.11.2011 n. 7 (§ 6) ha negato che possa darsi corso al riesame in autotutela degli avvisi di accertamento quando le eccezioni riguardino “eventuali errori o inesattezze di elementi, dati o parametri utilizzati per la determinazione della rendita presunta”.

In tal caso, il rimedio consiste per il possessore dell’immobile nella presentazione della dichiarazione di aggiornamento catastale, con la procedura DOCFA, previa presentazione dei necessari atti di aggiornamento cartografico (es. “tipo mappale”), da effettuare con PREGEO.

Secondo l’Agenzia del Territorio, in relazione all’avviso di accertamento con cui viene attribuita la rendita presunta, l’istanza di autotutela, debitamente motivata e corredata di idonea documentazione, può essere utilmente esperita nei seguenti casi:

• quando l’intestazione della particella su cui è stato edificato il fabbricato non dichiarato in Catasto risulta errata;

• quando è necessario verificare la sussistenza dell’obbligo di accatastamento dell’immobile, poiché le caratteristiche di quest’ultimo lo connotano come non accatastabile;

• quando è stata presentata una dichiarazione di aggiornamento (variazione o nuova iscrizione) catastale;

• quando la quantificazione delle sanzioni, dei tributi e degli oneri connessi all’attribuzione della rendita presunta risulta errata.

3.7Decorrenza degli effetti fiscali della rendita catastale

Particolarmente rilevante, ai fini fiscali, è l’individuazione del momento dal quale le nuove rendite attribuite agli immobili “regolarizzati” prendono a sortire effetto.

Al riguardo, occorre distinguere tra:

• la rendita proposta dalla parte, anche una volta spirato il termine (del 30.4.2011 o del 29.4.2011), ovvero successivamente attribuita, a titolo definitivo, dall’ufficio (vale l’art. 2 co. 36 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006);

• la rendita presunta iscritta transitoriamente in catasto dall’ufficio in caso di inadempimento del possessore, ovvero quella proposta dalla parte o attribuita d’ufficio a seguito di attribuzione della rendita presunta (vale l’art. 2 co. 5-bis del DL 29.12.2010 n. 225, conv. L. 26.2.2011 n. 10).

⊳ Per l’esame della tematica, si rinvia al cap. 7 “Decorrenza degli effetti fiscali delle rendite dei fabbricati”.

3.8Regolarizzazione catastale a seguito dell’attribuzione della rendita presunta

L’art. 11 co. 7 del DL 2.3.2012 n. 16, conv. L. 26.4.2012 n. 44 fornisce un elemento di incentivo alla “pronta” regolarizzazione catastale degli immobili fantasma cui sia stata attribuita la rendita presunta. La leva utilizzata è quella della misura della sanzione amministrativa applicata per l’omesso accatastamento, di cui all’art. 31 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39.

Viene infatti sanzionato con maggior severità il comportamento di coloro che, già inadempienti rispetto all’obbligo di regolarizzare l’iscrizione catastale dell’immobile all’atto della notifica della sua “scoperta”, continuino a non ottemperarvi anche a seguito dell’intervenuta attribuzione della rendita presunta.

Si tratta della misura definita dall’art. 1 co. 338 della L. 30.12.2004 n. 311, anteriore all’innalzamento disposto, rispetto alle violazioni compiute dall’1.7.2011, dall’art. 2 co. 12 del DLgs. 23/2011).

Al contrario, qualora l’atto di aggiornamento catastale (redatto con la procedura DOCFA) non venga presentato entro il termine anzidetto, per la successiva regolarizzazione catastale, attuata su iniziativa di parte (DOCFA) o d’ufficio, la sanzione amministrativa per omessa denuncia di nuova costruzione in catasto si applica nella nuova misura innalzata dall’art. 2 co. 12 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, compresa:

• tra un minimo di euro 1.032,00;

• ed un massimo di euro 8.264,00.

Qualora il fabbricato fantasma consti di una pluralità di unità immobiliari, la sanzione per omesso accatastamento trova applicazione, distintamente, con riferimento a ciascuna di esse. Pertanto, la tempestività dell’accatastamento (entro il termine di 120 giorni) risulterà tanto più conveniente quante più risultino le unità immobiliari da regolarizzare. Rispetto alle sanzioni amministrative per violazioni degli obblighi prescritti dalla legislazione catastale, si applicano gli istituti:

• del ravvedimento operoso (art. 13 del DLgs. 472/97);

• e della definizione agevolata (art. 16 co. 3 del DLgs. 472/97).

Per approfondimenti in merito alla disciplina delle sanzioni catastali, del ravvedimento operoso, ecc. si veda la circ. Agenzia del Territorio 17.4.2002 n. 2.

► RIACCATASTAMENTO DEGLI IMMOBILI CENSITI NEL GRUPPO E

1.Criteri di accatastamento per gli immobili del gruppo E

L’Agenzia del Territorio, con la circ. 16.5.2006 n. 4, aveva dettato i criteri per accatastare correttamente i compendi immobiliari censiti unitariamente in determinate categorie del gruppo E, sebbene comprensivi anche di immobili o porzioni di immobili dotati di un grado di autonomia funzionale e reddituale sufficiente a supportarne la separata iscrizione in Catasto.

2.Obbligo di regolarizzare l’accatastamento

Successivamente, l’art. 2 co. 40 del DL 3.10.2006 n. 262, conv. L. 24.11.2006 n. 286, ha stabilito sul piano legislativo che le unità immobiliari censite in Catasto nelle categorie:

• E/1 (stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei);

• E/2 (porti comunali e provinciali soggetti a pedaggio);

• E/3 (costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche);

• E/4 (recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche);

• E/5 (fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze);

• E/6 (fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale);

• E/9 (edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E),

non possono comprendere immobili o porzioni di immobili destinati ad uso commerciale, industriale, ad ufficio privato ovvero ad usi diversi, qualora gli stessi presentino autonomia funzionale e reddituale permanente, obbligando i soggetti intestatari (titolari della proprietà o altro diritto reale) a regolarizzarne l’iscrizione in Catasto entro il 3.7.2007, tramite la procedura DOCFA di cui al DM 19.4.94 n. 701.

L’Agenzia del Territorio ha fornito istruzioni in merito con la circ. 13.4.2007 n. 4 e con la circ. 15.5.2006 n. 4/T.

Effetto della regolarizzazione

La regolarizzazione degli immobili censiti unitariamente in Catasto nelle categorie del gruppo E, sebbene comprensivi di unità immobiliari autonome, richiedeva:

• la soppressione dell’unità immobiliare già esistente ed oggetto di variazione nella consistenza (es. l’originaria stazione ferroviaria censita nella categoria E/1);

• l’iscrizione delle nuove unità immobiliari, vale a dire:

  • la nuova unità immobiliare censita nella categoria del gruppo E, quale risulta a seguito dell’autonoma iscrizione delle unità immobiliari che prima vi erano ricomprese (es. la nuova stazione ferroviaria, censita nella categoria E/1);

  • le unità immobiliari dotate di autonomia funzionale e reddituale, prima assorbite dall’unità immobiliare del gruppo E (es. il negozio sito nella stazione ferroviaria, censito nella categoria C/1, ecc.).

3.Inerzia dei possessori

In caso di inottemperanza degli interessati, l’art. 2 co. 41 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006, prevedeva inoltre:

• la surroga degli uffici provinciali del Territorio, chiamati a provvedere con oneri a carico dell’interessato;

• l’irrogazione della sanzione prevista dall’art. 31 del RDL 13.4.39 n. 652, conv. L. 11.8.39 n. 1249, per la violazione degli obblighi statuiti dagli artt. 20 e 28 dello stesso regio decreto legge in materia di dichiarazioni di variazione e di nuova costruzione, nella misura aggiornata dall’art. 1 co. 338 della L. 30.12.2004 n. 311 (sanzione compresa tra un minimo di 258,00 ed un massimo di 2.066,00 euro). Per le violazioni commesse dall’1.7.2011 (art. 2 co. 12 del DLgs. 23/2011), la sanzione è compresa tra un minimo di euro 1.032,00 ed un massimo di euro 8.264,00.

Restava inoltre applicabile la procedura che consentiva ai Comuni di richiedere ai titolari di immobili non censiti, ovvero censiti con classamento divenuto incoerente a seguito di intervenute variazioni edilizie, di denunciare tali unità immobiliari in Catasto entro 90 giorni dalla data di notifica. In difetto, anche in tal caso potevano provvedere gli uffici provinciali del Territorio, con oneri a carico degli interessati (art. 1 co. 336 della L. 30.12.2004 n. 311).

4.Decorrenza degli effetti fiscali della rendita catastale

Per le rendite attribuite alle unità immobiliari risultanti dal riaccatastamento di compendi immobiliari prima impropriamente censiti, a livello complessivo, come unità immobiliari del gruppo E, la decorrenza degli effetti fiscali è individuata sul piano normativo (art. 2 co. 43 del DL 262/2006 conv. L. 286/2006).

⊳ Cfr. al riguardo il cap. 7 “Decorrenza degli effetti fiscali delle rendite dei fabbricati”.

5.Immobili degli enti non commerciali

L’applicazione della disciplina in esame (art. 2 co. 41, 42 e 44 del DL 262/2006, conv. L. 286/2006) è riproposta dall’art. 91-bis co. 2 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012, per consentire di scorporare dalle unità immobiliari appartenenti ad enti non commerciali e da questi utilizzati sia per lo svolgimento di attività istituzionali, sia per lo svolgimento di attività commerciali, le porzioni di immobili dotate di autonomia funzionale e reddituale permanente, e destinate allo svolgimento di attività commerciale.

La regolarizzazione catastale è funzionale alla ridefinizione (in senso restrittivo) dell’ambito dell’esenzione IMU di cui all’art. 7 co. 1 lett. i) del DLgs. 504/92. Pertanto, le porzioni di unità immobiliari funzionalmente e redditualmente autonome che - come tali - occorrerà iscrivere autonomamente in catasto, previo scorporo dalle unità immobiliari di cui ora sono parte, dovrebbero essere quelle in cui vengono svolte:

• attività commerciali chiaramente non istituzionali (eventuale impresa esercitata in via non prevalente);

• ovvero attività assistenziali, previdenziali, ricreative, didattiche, ecc. di cui allo stesso art. 7 co. 1 lett. i) del DLgs. 504/92, e quindi settorialmente definibili come istituzionali, allorché esse siano svolte con modalità commerciali (anche in parte).

Le rendite attribuite alle nuove unità immobiliari nell’ambito della procedura di che si tratta hanno effetto a decorrere dall’1.1.2013 (ai sensi dell’art. 91-bis co. 2 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012). Pertanto, ai fini dell’IMU, la regolarizzazione ha effetto sull’intera annualità 2013 anche qualora avvenga successivamente a tale data (es. nel corso del 2013 o anche in seguito).

L’autonomia funzionale e reddituale va apprezzata in funzione della sua tendenziale stabilità nel tempo. Pertanto, per le porzioni immobiliari nelle quali si alterni sistematicamente (o addirittura si abbini stabilmente) l’esercizio di attività commerciali ed istituzionali, lo scorporo ed il conseguente autonomo riclassamento non sembrano percorribili. In tale ipotesi, disciplinata dall’art. 91-bis co. 3 del DL 1/2012, conv. L. 27/2012, l’esenzione IMU competerà in proporzione all’utilizzo non commerciale dell’immobile, come desunto dalla dichiarazione appositamente istituita.

La definizione:

• delle modalità e delle procedure relative alla predetta dichiarazione;

• degli elementi rilevanti ai fini dell’individuazione del rapporto di proporzionalità,

è avvenuta con il DM 19.11.2012 n. 200.

► VARIAZIONE DELLA CLASSE DI REDDITIVITÀ DI SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI

Se la media sul triennio del reddito effettivo lordo annuo prodotto dal fabbricato differisce dalla rendita catastale per almeno la metà di quest’ultima, l’ufficio del Territorio, ai sensi dell’art. 38 co. 1 del TUIR, effettua una verifica ai fini:

• del diverso classamento dell’unità immobiliare;

• ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare (gruppi catastali D ed E), della determinazione della nuova rendita.

L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate può provvedere:

• su segnalazione:

  • dell’ufficio delle imposte;

  • o del Comune;

• su domanda del contribuente interessato (il possessore dell’unità immobiliare urbana a titolo di proprietà o altro diritto reale).

Nel secondo caso, il contribuente utilizza il modello di domanda di revisione della rendita catastale disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.it), presentandolo in carta semplice presso il competente ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Il provvedimento dell’Ufficio ovvero il silenzio possono essere impugnati dal contribuente innanzi alla competente commissione tributaria.

Variazione della classe di redditività estesa all’intera zona censuaria

Inoltre, qualora la verifica ai fini di un diverso classamento riguardi un numero elevato di unità immobiliari della stessa zona censuaria, il Ministro dell’Economia e delle Finanze, acquisito preventivamente il parere della Commissione censuaria centrale, può disporre la revisione del classamento e la stima diretta dei redditi dei fabbricati a destinazione speciale e particolare per l’intera zona censuaria (art. 38 co. 2 del TUIR).

Decorrenza degli effetti fiscali della rendita catastale

Circa la decorrenza delle nuove rendite, occorre distinguere tra i vari ambiti impositivi, giacché l’art. 39 del TUIR, che pure detta una disposizione puntuale, regola la materia con esclusivo riferimento all’ambito dell’imposizione diretta.

⊳ Cfr. per approfondimenti, il cap. 7 “Decorrenza degli effetti fiscali delle rendite dei fabbricati”.

► VARIAZIONI DELL’UNITÀ DI MISURA DELLA CONSISTENZA

In occasione delle revisioni generali degli estimi o di quelle della qualificazione, della classificazione e del classamento, rientra nella facoltà “dell’amministrazione del catasto e dei servizi tecnici erariali” provvedere, ove necessario, a modificare “gli elementi unitari da assumere a base del computo delle consistenze delle unità immobiliari urbane (…) adottando quelli che meglio possono valere ad individuare tali consistenze” (art. 10 del DPR 604/73).

► RICLASSAMENTO DI SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI

Al di fuori dell’ipotesi disciplinata sul piano normativo dall’art. 38 del TUIR, configurabile allorché la media sul triennio del reddito effettivo lordo annuo differisca dalla rendita catastale di oltre la metà di quest’ultima, non è chiaro se il contribuente/possessore possa richiedere all’Amministrazione del Catasto il riclassamento di singole unità immobiliari di cui risulti titolare.

La legge catastale (artt. 8 e 17 del RDL 652/39, conv. L. 1249/39), quando si riferisce al classamento ed alla sua modifica, sembra alludere all’insieme delle unità immobiliari rientranti nello stesso ambito territoriale intercomunale o subcomunale, identificabile con la zona censuaria, e non alla singola unità immobiliare.

Tuttavia, la Corte di Cassazione (sentenza 8.9.2008 n. 22557) ha riconosciuto che, se il classamento catastale di un’unità immobiliare non risulta più attuale, il possessore ha sempre la possibilità di richiederne la revisione (con conseguente modifica della rendita) all’Amministrazione del Catasto e, in caso di silenzio o di diniego di quest’ultima, di ricorrere al giudice tributario. Il diritto discenderebbe dall’art. 53 Cost., “poiché i dati catastali costituiscono il punto di riferimento per tutto il sistema impositivo”, nonostante:

• il riclassamento avvenga al di fuori di una procedura di “revisione ordinaria”;

• oggetto del riclassamento richiesto sia la singola unità immobiliare, e non l’insieme delle unità immobiliari site nello stesso comparto territoriale.

Nello stesso senso, la Cassazione ha rilevato che “siccome il procedimento di classamento è di tipo accertativo, mirando a far chiarezza sul valore economico del bene in vista di una congrua tassazione secondo le diverse leggi di imposta, al contribuente deve essere riconosciuto il diritto di modificare, senza alcun limite temporale, la rendita proposta all’UTE, quando la situazione di fatto o di diritto ab origine denunziata non sia veritiera” (Cass. 15.7.2008 n. 19379; Cass. 30.6.2011 n. 14383; Cass. n. 12.5.17 n. 11840; Cass. 12.5.17 n. 11847). Tale facoltà, secondo la Cassazione, trova bilanciamento e rispondenza nel pari diritto degli uffici di rettificare la rendita proposta dal contribuente anche oltre il decorso di un anno dalla presentazione della DOCFA (Cass. 15.7.2008 n. 19379).

► ANNOTAZIONI DEL VINCOLO ATTESTANTE L’INTERESSE STORICO CULTURALE NEGLI ATTI CATASTALI

La circ. Agenzia del Territorio 9.10.2012 n. 5:

• fornisce chiarimenti in merito ai riflessi, sul classamento degli immobili urbani, dell’apposizione del vincolo di interesse culturale di cui al DLgs. 42/2004;

• conferma la possibilità di richiedere l’annotazione negli atti catastali dell’intervenuta apposizione del vincolo culturale.

1.Irrilevanza del vincolo ai fini del classamento

Trattando il tema del corretto classamento degli immobili dichiarati di interesse culturale ai sensi del DLgs. 22.1.2004 n. 42, l’Agenzia del Territorio, con la circ. 9.10.2012 n. 5, ha escluso che il riconoscimento dell’interesse culturale e la conseguente notifica del vincolo importino la necessità di censire l’immobile nella categoria catastale “A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici”. Secondo la circolare, il vincolo di interesse culturale ex DLgs. 42/2004 non influisce in alcun modo sull’operazione di accatastamento, né rileva ai fini dell’attribuzione della rendita catastale: anche per gli immobili vincolati, al pari di ogni altro immobile urbano, il classamento avviene tenendo conto esclusivamente della destinazione di ciascuna unità immobiliare, delle sue caratteristiche costruttive e tipologiche, nonché del contesto territoriale ed urbanistico in cui la stessa risulta inserita, conformemente alla legislazione ed alla prassi catastale. Pertanto, nella categoria catastale “A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici” dovranno essere censiti soltanto gli immobili che presentano le particolari caratteristiche costruttive e tipologiche previste per tale categoria, indipendentemente dalla sussistenza del vincolo di interesse culturale.

Considerazioni analoghe valgono “per le costruzioni tipiche, tra cui, a titolo esemplificativo, i dammusi, i “sassi” ed i “trulli” (circ. 5/2012/T).

Si tratta di unità immobiliari “censite nella categoria catastale A/11 - “Abitazioni tipiche dei luoghi”, indipendentemente dall’eventuale attribuzione del vincolo di interesse culturale”.

2.Facoltà di richiedere l’annotazione del vincolo in Catasto

Il vincolo per motivi di interesse culturale, apposto in conformità alla disciplina di cui al DLgs. 42/2004, comporta l’applicazione di un regime fiscale agevolato. Potrebbe perciò risultare opportuno rendere conoscibile la sua sussistenza anche dalla semplice ispezione/visura degli atti del Catasto.

Allo scopo, il vincolo, a richiesta degli interessati, può essere annotato in catasto, indicando gli estremi della trascrizione nei registri immobiliari, del relativo provvedimento, purché quest’ultimo individui univocamente l’immobile, con i relativi dati di identificazione catastale.

Per tali immobili verrà pertanto iscritta negli atti catastali la seguente annotazione: “Immobile riconosciuto di interesse culturale, ai sensi del DLgs. 42/2004 - Nota di trascrizione del xx/xx/xxxx, Reg. gen. n xxxxxx”.

L’istanza volta all’esecuzione (ovvero alla successiva variazione o cancellazione) dell’annotazione trova la propria disciplina negli artt. 41 ss. RD 8.12.38 n. 2153, relativi agli annotamenti, e deve quindi essere presentata in bollo, allegando i documenti da cui risulta il cambiamento.

In caso di variazioni degli atti catastali eseguite direttamente dall’Amministrazione del Catasto, d’ufficio, in ottemperanza alla legislazione vigente, anche l’annotazione sarà riportata (“traslata”) d’ufficio.

La circ. Agenzia del Territorio 5/2012/T, in considerazione della valenza fiscale dell’annotazione di che si tratta, nega infine che essa possa essere richiesta rispetto ad immobili censiti in catasto senza rendita.